长期以来，国内各级政府和广大精英人士把产业园的发展作为中国城镇化进程的强力引擎。基于此，不少实力企业和地产开发商也把产业园的发展作为中国民族工业二次革命的先手棋招，并为此而进行了大胆的富有创新的实践。然而，近年来国内产业园发展的现实表明，中国产业园的发展正陷入巨大的困局之中。在城镇化发展的大潮中，目前的产业园发展模式显然难以托起全国城镇化发展的重担。
“言必谈园”的思维定势
产业园区作为区域经济发展的龙头，是对外开放、招商引资的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。在各地“十二五”规划中，产业园的上马和扩建令人瞩目。据统计，“十二五”期间，各地千亿级的产业园规划就有十余个，这意味着，未来五年，中国或将进入各类产业园区建设的高峰期。
在风起云涌的产业园发展大势和新一轮城镇化发展大潮中，各级政府和实力开发商“言必谈园”，在充分发挥产业园在民族工业二次革命中强力引擎作用的同时，却忽视了产业园只是中国城镇化进程的一支劲旅，而并非这一进程的全部这一基本事实。“言必谈园”的思维定势在一定程度上成为制约二次工业革命和城镇化进程不断推进的观念性障碍。
“工业园”附会“产业园”
工业园区、产业园区在很多区域容易被混为一谈。对于工业园区，在一定程序上是工业企业的聚集区，通常没有明确行业产业划分。在对工业园区与产业园区政策指引上，区域政府在制定促进工业发展政策方面也存在差异，工业园区更需要区域政府在促进工业发展方面制定大而广的政策，而产业园区就更加注重产业属性和针对性。
所以，各区域在建设或建立工业园区时，首先确定适合区域发展，而且符合国家产业政策的主导产业及相关产业，建立不同产业的功能园区，同时依据各产业特点，制定适合产业发展政策，促进各产业发展升级，服务地方经济的宏观经济政策。目前国内的产业园基本格局是，脱离区域产业发展现状的工业园居多，符合区域产业发展目标体系的居少。
“城市化”冲淡“城镇化”
在相当长一段时间里，“城市化”和“城镇化”这两个概念一直处于一种“通用”的状态，无论专家学者还是媒体公众对其内涵的理解都比较含混。城镇化或城市化。显然，城市不等于城镇，城市化不等于城镇化，城市化水平也不能与城镇化水平混为一谈。也就是说，“镇”与“市”，并非仅仅是一字之差，而是意味着不同发展路径的选择，其背后折射出中国在现代化道路上的不断思索与考量。
对于两者的区别和界定，关键是要有一个正确的理解和认识，既不能把“城市化”片面理解为主要发展大中城市，也不能把“城镇化”片面理解为只发展小城镇。相对于城市化更倾向于高度商业化和公共功能化的宜居特点，城镇化重在体现区域经济发展和产业升级的阶段性发展要求。相比城市化的社会性、统筹性等特点，城镇化更加突显了区域产业发展的兼容性和实践性。所以，城镇化应该是目前区域发展的现实目标，而城市化则是城镇化高度发达的必然结果。
画地为牢的“造城革命”
国内外的城市发展实践表明，简单的功能板块布局，只能是一种人为的“造城革命”。城镇化的发展可以从两个途径得以实现，一是从大城市向小城市的拓城，这需要依赖大城市的城市规划、城市管理等公共设施改进，城市载体、城市文化等居住环境改善，以及城市产业结构升级和产业战略转移等三方面完成;二是从小城市向大城市的自然结合，这需要小城市的产业体系不断成型、产业基础不断夯实，劳动力资源的极大丰富和综合素质的进一步提高以及城市公共服务和区域商业体系的逐步完善等三方面完成。显然，上述两个途径的双向互动，才是城镇化发展的重中之重。
空置一只笼，网罗一群鸟，机械的厂房拼凑，独门独户的占山为王，永远走不出小而全的麻雀式发展模式。这不仅会付出区域环境保护和生态平衡的惨痛代价，也违背了现代产业园节约资源和集约资源的发展初衷。
“等靠要”的襁褓战术
产业园运营主体绝不能搞终生家长制。于是，扶上马，送一程，便成了国内诸多产业园开发初期首先需要做到的基础性工作之一。产业园的成功运作除了需要土地价格、税收优惠等常规性支持，也必然受产业聚集、区位交通、原料及劳动力等资源易获得性、鼓励政策、产业链配套等诸多因素的共同影响。此外，支持性服务体系的建立也是园区提升软实力，赢得市场需求、赢得客户认可的决定因素。
实践证明，简单的拼凑式工业园，大都要经历一个异地换土、重新扎根的艰难历程，对于很多实力不强、产业脆弱的中小企业，更是很难逃避“人移活、树移死”的厄运。他们如同躺在襁褓中的婴儿，扶不起，长不大，只能将求生的欲望寄托在政策扶持和招商引资上。“等靠要”成为他们唯一能够苟延残喘的救命稻草。
在这样的困局中，由于园区管委会半政府性职能的局限，大部分园区的视角更多只是停留在“招商引资”的初始过程，在园区内部企业的发展服务方面做得很不到位，致使园区只是缺乏生命力的物业空间，而不能成为企业入驻如归的家园。