周强认为目前产业园区发展，就上海而言。产业园区已经成为上海发展“四新经济”的重要载体，而产业园区同时还面临着几大瓶颈：一是开发团队的瓶颈；二是资金方面的瓶颈；三是产业发展的瓶颈；四是机制和政策的瓶颈。
周强认为，在产城融合的新时代，产业地产已经成为重要的切入口；而产业地产的未来也将迎来黄金时代，不仅是黄金十年，很可能是黄金二十年。
那么，未来产业园区该如何抓住这样的契机，该往哪走呢？
周强为未来产业园区的发展给出三个可能的转型方向：一是向前端的一级开发延伸，参与产业园区的一级开发；二是向后端运营管理延伸，更多在招商、运营、 管理和服务方面予以突破；三是创新产业园区发展的投融资模式，产业地产的发展要产业和地产一手牵两头，一手是产业，一手是金融。
以下为上海经信委工业区管理处处长周强演讲实录（实录未经嘉宾本人确认）：
周强：尊敬的各位来宾，大家下午好！为加快推进产业园区的转型升级，发动社会各界共同参与和支持产业园区的转型升级工作，今天我们在紫竹高新技术产业园区举行2015年中国产业地产高端论剑暨上海产业园区沙龙第四次会议。出席今天会议的有上海产业园区的各个开发机构、中介服务机构、金融机构以及部分区县和街镇相关部门的负责人，还有部分新闻媒体，让我们对他们的到来表示热烈的欢迎！
今天会议的主题是“信心”和“寻路”，为了凝聚信心，探寻产业发展的新路。
产业园区将成上海“四新经济”发展重要载体
众所周知，上海目前正在加快“四个中心”的建设，去年中央又要求上海进一步加快建设具有国际影响力的科技创新中心，这是习总书记对上海提出的要求，通过创新驱动发展推动经济的转型升级。产业园区作为上海经济发展的重要载体和发展空间，上海现在正在做2040年的规划，意味着上海整个城市的功能要持续升级，也要推动经济的转型，产业园区将成为上海建设科技创新的一个重要承载区，成为上海发展新技术、新产业、新业态、新模式“四新经济”的重要载体，将成为推进土地节约集约利用和城市转型发展的重要示范区，这是我们产业园区承担的重要使命。
上海产业园区前三十年的发展取得了一些成效，目前我们面临的重要任务就是要打造产业园区的升级版，这个升级版是什么样的我们都在探索。去年以来上海市提出了一系列关于加快本市产业园区转型升级的新要求，也发布了上海市园区转型升级的三年行动计划，开展转型升级的试点，并在全市推动这项工作。
产业园区发展面临四大瓶颈
推进园区转型升级的过程当中，产业园区的发展面临着四大瓶颈：
一是开发团队的瓶颈。产业园区发展的关键是开发团队的经验，今天来了很多产业园区和产业地产开发领域非常有经验的企业家。
二是资金方面的瓶颈。去年9月份国务院发布了43号文，针对地方债务进行了刚性限制对于未来产业园区的开发带来了很多资金上的制约，我们怎么突破也是未来产业园区的转型和产业地产的开发需要面临的一个重要问题。
三是产业发展的瓶颈。随着互联网的发展，如果所有的产业不跟互联网结合起来，将来的发展前景可能是非常悲观的。 随着云计算、大数据以及移动互联网的发展，我们产业的发展对于园区空间的需求现在已经发生了非常大的变化，园区发展最终是要服务企业的发展，这些企业的形态、业态和模式已经发生了新的变化，要和我们园区的经营者紧密结合。
四是机制和政策的瓶颈。开发区的体制机制应该是怎样的，产业地产的政策应该是怎样的。过去三十年的发展和现在面临的形势已经有了很大的变化，规划的政策、土地的政策，包括62号文税收返还的政策都已经发生了非常大的改变。面临着这样四个瓶颈，我们的产业地产该怎么发展，我们的产业园区该怎么转型升级，这是我们今天要探讨的课题。
为了突破这些瓶颈，共同迎接挑战，上海搭建了推动产业园区与社会各类机构互动交流、合作共赢、共同发展的平台。去年9月份搭建了上海产业园区沙龙这个一个平台，就是为了动员社会各界力量共同推进产业园区的转型升级，在这个平台上面把社会各界金融的力量、开发建设的力量跟我们规划设计和运营的力量这些在产业园区开发的所有力量集聚在产业园区平台，大家共同推动产业园区的转型和升级。到目前为止是第四期，第一期做的就是推动产业园区和优秀开发主体的对接。 原来的开发主体都是国有的，是政府的亲生儿子，随着43号文和62号文的发布，中央政府已经要求和亲生儿子分家，提出了PPP的模式，到底通过什么样的合约推动产业园区的开发，这可能是我们未来要面临的任务。优秀的开发主体对于我们来说是非常重要的，到底怎么和原有的政府亲生儿子产业园区做好对接？这可能是我们要考虑的，第二期沙龙的主题就是以产业地产转型发展作为主体。第三期沙龙的主题就是金融助力产业园区的发展。
产业园区发展已经进入资本化新时代
大家知道在产业园区的一级开发、二级开发、运营和资产证券化的整个产业链条当中金融的力量不可或缺，尤其是现在这样一种政策的环境条件下，没有金融的助力，产业园区的开发将难以为继。所以我在第二期和第三期的沙龙当中提出了一个观点，产业园区的发展现在已经进入到了一个资本化的新时代，需要各类金融机构共同推进。今天我们在紫竹高新技术园区举行2015年的中国产业地产高端论剑暨产业园区第四期的活动，主要是为了共同研究产业园区和产业地产发展的新常态、迎接新挑战、抓住新机遇，共同推进产业地产的发展，以打造适应于未来经济发展和城市发展的新型载体和新型平台。借此机会和大家做几点交流。
产城融合新时代 产业地产是重要切入口
我认为产业园区的发展将进入产城融合发展的新时代，产业地产就是重要的切入口和突破口。
作为经济发展的重要平台，在改革开放以来的三十年里对于推动我们国家的工业化、城市化起到了极大的推动作用，借助各界政府的大力推动和支持，依托土地和财税两大政策的推动，帮助我们国家实现了从短缺经济向现代化国家的转变，我们国家也成为了全世界制造业的第一大国。与此同时，依靠人口的红利和粗放的土地使用和环境恶化为代价的园区发展模式到了现在已经是难以为继了，我们进入了一个全面过剩的时代，原来就是依靠人口红利和土地的粗放利用，依靠我们环境恶化为代价的发展，现在已经难以为继了。如果说过去三十年产业园区的发展和我们城市的发展人的城市化是两条平行线，一边是工业化产业园区的发展，一边是城市化的发展，现在我们要成为一个交叉线，在产业化和城市化的过程当中寻找结合点。未来三十年产业园区和产业城市这两条线要能够变成一条融合线，真正实现融合的发展，在产业园区这个平台上面实现产业人口交通休憩这些城市功能的整合。原来我们不太注重把这些要素整合在我们这个园区的平台，今后产业园区和产业地产的发展必须把功能整合在园区平台上面。产业地产就是这样一个重要的切入口和突破口，是实现产业园区转型升级，真正融入城市发展的一个重要的功能平台，以人为本，以企业为本，实现生产、生活和生态的真正融合。
产业地产将迎来黄金时代
产业地产的发展空间巨大，将迎来发展的黄金十年，甚至是黄金二十年。作为城市发展和园区发展的重要载体，同样也是资源整合的重要平台，我想产业地产发展有两大基本要素：一是产业，二是地产。产业是核心的要素，地产是提供发展空间，与承担单纯居住功能的地产不同，我们产业地产相比而言是最复杂、最具综合性的地产开发种类。原来是住宅地产的黄金十年，今后十年是产业地产新的黄金十年，三十年河东，三十年河西，风水轮到了产业地产的发展时期。除了住宅地产之 外的所有种类都可以作为产业地产，与商业结合就是商业地产，与娱乐结合就是娱乐地产，与养老结合就是养老地产，当然，更多的是与产业和物流这些经济领域相结合。
我们上海的产业用地总的规模是一千平方公里左右，全市有三十万平方公里的产业地产面临二次开发，这里有一个新的功能转型，还有一个产业的承载。这些方 面的开发一部分想转为居住用地和城市基础设施用地，更多的将是二次开发，作为一个新兴产业的空间载体。在这个过程当中，产业地产的发展空间是非常巨大的， 我们测算了一下，今后几十年光是上海产业地产的二次开发，整个的空间量或者是建筑量将在现有的基础上增加百分之五十以上，带来的投资机会可能在一万亿元以 上。这个过程当中从事产业园区和产业地产开发的企业家空间是非常巨大的，商业地产领域万达是亚洲首富，产业地产领域原来是碎片化的，但是未来产业地产随着核心竞争力的培育，这个领域当中也有可能出现像万达地产一样的巨无霸，我们也期待着这些巨无霸的产生，希望这些巨无霸能够产生于在座的各位企业家当中。
怎么抓住机遇，让产业地产加快转型？目前上海正在以更加开放、包容的心态支持国内外优秀开发团队到上海实施园区开发。今天在座的易达、联东都是在上海有开发团队，我们欢迎各类央企，包括在座的绿地、万科、上市城开这种传统的企业转型做产业地产，还有各类的基金、信托等金融机构，他们想在产业投资的同时 投资产业地产，我们也是欢迎的。现在好多金融机构来到上海，希望和我们产业园区结合一起投资，对于这些方面的各类开发主体我们都是欢迎的。
未来产业园区发展三大转型方向
转型的过程当中我们要摈弃固有的赚快钱方式，当然也有资金周转的压力，过去都是一卖了之，但是未来产业园区的发展和开发必定是从规划开发建设运营乃至资产证券化这条全产业链上面提供全面的服务，只有这样才是可持续的竞争力，如果是赚快钱将来的机会是不多的。
具体来说，我们认为转型可以从三个方面进行：
一是向前端的一级开发延伸，参与产业园区的一级开发。在地方政府债务总量限制的新背景下，我们希望产业地产商能够帮助地方政府通过PPP等模式实现开发，地方政府碰到困难的时候正是我们的机会，假设地方政府没有碰到困难我们产业地产商的机会可能不多，原来可能是亲 生儿子开发，现在亲生儿子要分家了，将来要由干儿子来开发，就是我们的产业地产商，原来可以不找你，现在必须来找你，但是你要帮助他的是什么？开发和投融资的瓶颈必须突破，确确实实地帮助把这块区域的产业做起来，这个是地方政府非常欢迎的。
二是向后端运营管理延伸。原来是卖得比较多，将来更多的是在招商、运营、管理和服务方面予以突破。更多的可能是与这块区域共同成长，增强持续的产业发展和运营能力，在座的产业地产商必须做到，从原来的开发到运营全产业链必须突破。
三是创新产业园区发展的投融资模式，产业地产的发展要一手牵两头。一手是产业，一手是金融，产业是核心，是基础，金融是可以推动整个产业园区可持续发展的重要抓手。产业园区的一级开发、二级开发、三级运营乃至资产证券化的各个阶段，我们的产业地产商可以与各类金融机构携手合作，设计投融资架构和产品，实现园区开发的资金闭环和可持续发展。我们要符合现在的欢迎，寻找我们可持续发展的路。