无论在火车站、高速公路出口，还是在城区主要路段，电子显示屏或巨幅广告牌上，都打出了“××工业园欢迎各地企业投资建厂”、“××工业园隆重招商”等大型广告。
截至2013年底，全国拥有482家国家级工业园区，其中高新区114家、经开区215家、出口加工区63家、边境经济合作区16家。国家经开区和高新区的GDP合计13万亿元，占全国GDP近1/4；合计工业总产值35万亿元，超过全国工业总产值的1/3；合计上缴税收为2万亿元，占全国上缴税收的近1/5。
以1984年大连经济技术开发区挂牌建园为标志，中国工业园区建立迄今已30年。30年之后，产业园区走到了一个十字路口。
一、产业园区面临的困惑
困惑1：地方债收紧，上游被卡住脖子
2014年9月21日国务院办公厅下发的《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（以下简称“43号文”）中明确指出，第一，地方债务要锁定存量，只减不增；第二，政府债务纳入预算管理，并进行财务公开；第三，拟定偿债顺序，相当于为地方政府资金建立财务制度。
该文件的出台，为地方负债开发土地的模式带上紧箍咒。因为对于开发区来说，其原有的开发模式是以政府为担保，负债经营、滚动开发，而43号文的出台，相当于切断了这一模式的资金循环链。
困惑2：外企迁华退潮，考验内生发展能力
根据统计，1996年，全国有国家级经济技术开发区、保税区、旅游度假区近百余个，省级开发区四百多个，其他乡镇级开发区则有近万个之多。因此，开发区的资金大循环模式不断在各地复制上演，财政压力陡增，相关的征地拆迁、房地产开发问题也一一突显。2003年，中央政府对这股热潮进行了整顿清理。
然而，成也萧何，败也萧何。当全球产业向中国大规模迁移的浪潮逐渐退去之后，招商引资遂成无源之水。与外资产业向中国迁移放缓相对照的是，制造业开始向东南亚的越南、缅甸、孟加拉等要素成本更低的地区迁移。
以产业迁移的风向标轻型消费品制造业为例：越南在2011年取代中国成为耐克的最大生产基地，阿迪达斯2012年宣布关闭在中国的唯一工厂。电子制造业巨头三星，也在2014年春天开始在越南建设其最大的手机生产工厂，预计2015年三星一半的手机将出自“越南制造”。
在此背景之下，开发区招商引资的模式显然难以为继。而误判形势、未能预估到产业迁移浪潮退潮的一些开发区，则陷入沉重债务泥潭中难以自拔———唐山曹妃甸即是其中的典型。
我国工业园建设存在的主要问题有：
一是发展战略不清晰，规划不合理。国内部分工业园区产业结构趋同、同质化竞争激烈，造成社会资源和土地资源的大量浪费。同时工业园区发展评价指标片面重视招商引资数量、产值、出口额等数量指标，轻视内在竞争力、发展可持续性、创新能力等质量指标，助长了工业园区粗放型发展。
二是工业园区整体竞争力较弱。园区企业之间分工与协作不多不深，产业链分工很少，企业处于独立运行的状态，或者只是在低层面、低水平上进行，园区无法获取产业集聚所带来的外部规模效应。
困惑3：一方面空城现象日益显现，一方面土地制约发展
一些在开发区建设热潮中诞生的开发区，实际上并未将产业发展作为首要任务，而是大肆圈地，兴建各种各样的开发区，再以政府财政为担保贷款投入基础设施建设，招揽能快速看到效果的房地产企业、劳动力密集型企业等。结果是，开发区内越来越多的楼房、工厂拔地而起，但同时也有越来越多的空城诞生，更有大量土地荒废，最后地方债务高筑。
粤东某县级市或许就是一个“范例”。据媒体报道，近几年，这座经济并不发达的城市，正力图将位于原县城南面的东海经济开发区建设成为当地新城区，而引入房地产开发商，则被视为拉动新城建设的重要手段。然而，新区里已经建成的高层商品房楼盘大多是夜晚灯火阑珊、白天车马稀少的“空置楼”，以距离该县政府办公楼仅五分钟车程的“某某凤凰城”项目为例，虽然2012年就开始销售，但直到如今，该楼盘的5幢高楼晚间亮灯的房间也寥若晨星。
而在天津南港工业区，却出现了另外的问题，土地问题成为了制约南港工业区发展的瓶颈因素。目前，该工业区东区项目用地告罄，西区也已基本摆满项目，除重化项目外，其他主导产业项目用地非常紧张。
造成开发区土地利用出现问题的原因包括规划布局不尽合理、工业用地节约集约利用水平低以及工业投资项目质量不高等。
困惑4：“招工难”“用工难”人才不足成普遍问题
目前诸多工业园区存在“招工难”的问题。随着落户企业的增多，伴随而来的用工量也显著增加，企业“用工难”问题日益凸现。“用工难”问题已影响了产业园区企业的发展，也阻碍了地方政府招商引资的步伐。由于招工难，达不到用工要求，导致部分企业不愿进驻园区的案例屡见不鲜。
例如天津开发区（南港工业区），工业区一直以大项目、好项目支撑发展，招商引资是开发区的优势所在，也将长期处于主导地位。但是，工业区科技创新和创业氛围不够浓厚和活跃，人才、智力、技术等区域经济发展的内在动力却存在不足，特别是自主创新能力和产业化水平有待加强。
困惑5：园区在建设中不计资源环境成本，造成环境污染
由于配套支撑体系不健全，在片面追求GDP的影响下，部分工业园区在建设中不计资源环境成本，追求短期利益，以致引发环境污染备受诟病。
中华环保联合会2010年对18家工业园区进行的一份调查显示，包括国家级园区2家，省级7家，县市级9家，18家工业园区均存在污染问题，其中水污染100%；大气污染14家，占78%；固体废弃物污染3家，占17%。
长期重经济轻环保的做法，早已使工业园遍体鳞伤。要解决园区污染的问题，须正视目前存在的问题，园区污染治理和环保管理，两手都要抓。
二、聚焦产业园区转型升级
自2002年国土资源部清理整顿工业园区以来，全国8000多家园区被砍掉6000家，使得大量的资本和人力资源向中等及以上城市聚集，传统的低成本、落后产业园区开始向高新科技和国家化道路转型。
中国城市与小城镇改革发展中心主任李铁也表示，在当前土地和人力成本齐上升的背景下，低成本发展优势已经不复存在，在这一背景下，需要通过选择产业、释放农村集体土地、园区民营化、扶持中小企业、园区国家化、智慧化等方面进行转型和升级。
产业园在转型升级的过程中，我院建议把握好以下原则：
一是突出质量效益。作为区域经济的重要载体，产业园区的发展需进一步深入理解产业结构转型升级的内涵，同时关注整个产业链的延长和价值链的升级。坚持政策正向引导和要素反向倒逼并重，强化科技创新驱动，找准转型升级突破口，做大存量，做优增量，推动工业经济提质增效。
二是突出生态环保。坚持改造与提升并举、监管与规范并重，严格执行新《环保法》，排水、排污、供水等各类管道及污水处理厂充分使用。聚焦到根源，合理选择工艺首当其冲。针对工业园区产业结构复杂、废水排放量大、污染物种类多、污染负荷排放强度高、水质水量变化幅度大等特点综合考虑处理工艺的选择，避免出现处理量不足、处理效果不佳的情况。而针对园区环境治理特殊性，还应加强商业伦理的建立，力争实现政府与企业双赢的局面。
三是突出有效投资。坚持把空间拓展作为“项目落地”先导性、基础性工作来抓，实施精准招商做优“增量”，强势推进项目建设拉动有效投资。同时，做好产业链研究，多引进产业龙头项目，扶持潜力较大的科技型中小企业，加快发展，促进落地企业间建立有机联系，形成集聚效应。
四是突出氛围营造，以环境优化保障转型升级。加强干部队伍建设，健全完善企业监管机制，规范企业发展行为，强化安全生产，合力破解企业发展难题，营造和谐稳定的发展环境，为园区转型发展、创新发展、高质量发展提供强有力保障。