——传统产业园区面临转型“三大瓶颈”
当前，中央政府致力于打造中国经济升级版，产业园区作为区域经济发展的承载主体，将在“打造中国经济升级版”的浪潮中扮演先锋角色。这要求产业园区直面问题，转型升级，担负起我国产业结构优化的主力作用。
据专家介绍，产业园区是承载产业成长的基础设施，是产业创新和发展的平台。我国自上世纪80年代起就开始发展产业集群化，产业园区迄今已有20多年历史。
我国的产业园区有以下几种发展模式:第一类是围绕高新技术产业而进行的；第二类是围绕创业产业等进行的，此类物业类型主要是一些创意产业园项目；第三类是围绕物流产业等进行的项目。
中国产业新区研究院数据显示，产业园区支撑中国经济强劲增长。2012年，全国105个国家高新区实现GDP5.22万亿元，约占全国经济总量的10%；2013年1-9月，全国200个国家级经开区实现地区生产总值48778亿元，占国内生产总值的12.6%。
据全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝介绍，产业园区在发展的同时也面临诸多挑战，主要存在以下三个问题:
一是产业亟待转型。中西部地区产业园区多以劳动密集型的低端制造加工为主，东部沿海地区虽已建立起新兴产业的集聚群，但依然处于“微笑曲线”低附加值的中间环节，结构层次低，科技含量不足。
二是陷入恶性竞争。一些地方发展产业园区单纯只为招商引资，没有找准区域经济优势定位，导致产业园区特色不够鲜明，没有形成产业错位发展、互补发展、协作发展的格局，低水平重复建设较多。不少园区之间为争项目，竞相压价，不计成本，导致无序竞争，从而导致产业园招商难、空心化和泡沫化严重等，有的产业园区入驻率非常低，沦为“鬼城”。
三是配套服务薄弱。多数地方在发展产业园区时，只注重发展核心产业本身，金融、研发、营销、广告等外围服务业发展严重滞后，服务基础设施不完善，缺乏可持续的人才教育机构和完整培训体系。有的园区只是简单收取租金，等企业入驻后成了“甩手掌柜”。
——部分传统产业园借力“双创”实现转型迸发活力
记者采访了解到，当前，众创空间等新型孵化服务机构如雨后春笋迅速兴起，很多产业园抓住机遇实现转型。一些产业园向孵化功能转型，发挥创新创业、线上线下、孵化投资等优势，因低成本、全要素受到创业者认可。
位于湖北武汉的“汉阳造文化创意产业园”，其所在地前身是昔日中国大型工业的聚集地，曾汇聚国营大型企业824工厂、武汉国棉一厂等工业产业。20世纪90年代，随着企业改制、外迁，“汉阳造”陷入长达数十年的沉寂。
2009年开始，汉阳造文化创意产业园保留老工业基地风貌，通过市场化运作和精细管理，让老产业园实现了新价值，2014年成为国家级“文化产业示范基地”。
据介绍，汉阳造创意园形成了一套独特的服务发展模式，为园区入驻企业提供“一站式”服务，包括商务、资金、信息、咨询、市场、培训、政策与人才支持、技术开发与交流、资源整合与国际合作等多方面。此外，还引入中介服务机构，为有需求的企业提供针对性、专业性的个性化服务。
通过精细化服务和科学管理，“汉阳造”园区借力大众创业万众创新的东风实现了成功转型。园区企业数量从起初的22家发展至近百家，2014年，成功培育2家文创企业上市。当年实际解决就业人数近4000人，成为“城市再生、可持续发展、资源节约型”经典案例，同时也提升周边地区的城市环境品质。
类似成功转型的园区不止“汉阳造”一家。大连软件园股份有限公司总裁高炜认为，“去房地产化”是产业园地产未来的发展方向，不能再用房地产的思维去开发产业园区，而是应该从行业、投资的角度为企业提供服务。
——专家:“软硬兼施”突破产业园转型重围
武汉大学质量发展战略研究院院长程虹教授认为，大众创业、万众创新是产业园发展动力，要利用这一难得的好机遇，实现转型。他说，中国经济下行的压力，一部分是来自于国内产业结构调整。当前中国处于结构调整“爬坡过坎”阶段，传统产业产能过剩的程度还较大，多年积累的结构性矛盾需要调整，去库存、去产能化还需要一个过程。
“但是，中国经济不缺增长动力。虽然工业增速在下滑，但是服务业发展在加快。”程虹说，中国政府推动“大众创业、万众创新”，新产业、新业态、新产品、新模式等新的动力在加快孕育成长，这都是中国经济增长的动力来源。
专家认为，产业园区是产业创新和发展的平台，这个平台自身也要创新和发展。如何让产业，尤其是创新产业和项目，在园区落地成长，正成为产业园区发展关注的焦点。
相关人士指出，引导产业园区发展完善产业孵化和培育服务，不是要开辟新的场所，更不是“大兴土木”搞建设。
中国青年企业家协会指导委员会委员易鹏介绍，美国、德国、法国为打造孵化服务可谓“软”“硬”兼施:一是必要的硬件服务，也就是场所、基础设施等物理条件。这些场所大多都是现有的，例如图书馆，咖啡厅等；二是软件服务，也就是孵化器向入孵化企业所提供的各种援助服务，包括基础服务和专业服务。
易鹏建议地方政府制定相关政策，发挥创业服务机构的集聚效应和创新创业规模优势，激发市场化机制、专业化服务和资本的参与热情。整合企业、大学、研究机构、智库、中介组织、投资机构、孵化器等社会各方资源，帮助创业者低成本对接资源，提升创业创新的“软环境”，避免产业园和房地产商以“双创”之名行地产之实。