北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事 汪浩
或许是嗅到这一商机，大大小小的文化创意产业园应运而生。
“北京未来的创业环境，我们是很看好的。公司本身也是做投资的，对比一看，大家都认为北京的创业环境应该是好于其他城市。”北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩向记者透露，接下来将与北京南磨房乡下属鲲鹏大雅公司合作运营“磨坊工场”项目，定位为文化创意产业孵化基地，形态为办公产品，目标招商对象为文化创意类企业。
他表示，磨坊工场会给入驻企业提供自由宽松的环境，不会以是否获得风投作为筛选条件，磨坊工场更倾向于作为一个平台，通过嫁接资源来对接企业进行服务。
“文创产业氛围北京最好”
在京津冀一体化发展战略中，北京新的定位为“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”，这是立足北京的当前发展态势，为实施人文北京、科技北京、绿色北京做出的战略部署，体现了北京立足于可持续发展的战略要求。
近些年，北京文化创意产业经过快速发展，现已成为首都经济社会的重要支柱产业和新的经济增长点。从产业数据和发展态势来看，2004至2014这十年间，产业复合增长率达到16.3%。2014年，全市文创产业实现增加值超过2800亿元，全市文创产业增加值占全市GDP的比重达13.2%，文创产业法人单位超过14.6万家，从业人员超过183.6万人。今年1-8月，规模以上法人单位实现收入7000亿元，同比增长5.1%。
北京的东部地区，尤其以朝阳区文化产业氛围浓重。提到如雷贯耳的798，给人们最深印象的也许就是一种反差：一面是满是沧桑与历史的工业建筑与厂房，一面又是最具艺术潮流的文化创意产品与区域。
现如今，朝阳区的南磨房乡又将成为新的文化产业聚集地。
南磨房乡在先期入驻了北京欢乐谷、燕莎奥特莱斯、酷车小镇等一批社会知名企业的基础上，又成功建起国家广告产业园，为南磨房乡地区经济强劲发展注入了新的动力。就在去年年底，中国出版创意产业基地又在南磨房乡落户，根据规划，项目总占地范围22.31公顷，总建筑规模约35万平方米，计划于2016年底一期建成竣工。
“公司本身也是做投资的，对比一看，大家都认为北京的创业环境应该是好于其他城市。” 北京嘉丰达资产管理有限公司董事长汪浩在接受记者采访时表示，公司与北京南磨房乡下属鲲鹏大雅公司合作运营“磨坊工场”项目也将在2016年1月15日正式签约落地。
“打造文创产业园孵化器”
谈到与南磨房乡的这次的合作，汪浩认为有两个原因：一个是嘉丰达看好该地区的文化产业氛围，第二就是对方看重嘉丰达的资深开发运营经验。
磨坊工场地理位置很好，就在东四环边化工路上，临近北工大；朝阳区有浓厚的文化产业氛围，南磨房乡也一直很重视文化产业，把它作为自身产业升级的一个重点。磨坊工场的定位就是产业园中的孵化器，客户主要是针对朝阳区文化出版、创意类的中小企业，包括小微企业等，去提供一个服务平台帮助企业发展壮大。
“公司做过几个科技类的产业园，有着丰富的投资开发运营的经验。过去投资的园区里，我们在昌平和中发展集团合作，在顺义是和全球领先的现代物流和工业基础设施提供商普洛斯合作。”汪浩称，既有科技产业园孵化器的经验，也有与大型国企和外企的合作经验，因此双方的合作时机成熟、水到渠成。
“在这一万平米空间上，我们想在两个方面去打造，一个是在产品，一个是服务。”
在传统的文化产业园区里面，可能会在一个旧的厂房区进行改造，密度比较低，每一个展览室和工作室是独立的，大家分散各自做各自的事情，彼此间缺乏交流。而磨坊工场的产品密度就比较高，目的就是打破这种隔阂。
“一楼有公共会议室，发布厅，多功能厅等，让这些企业在这里有机会做发布、论坛、沙龙；二楼有集中的办公区，咖啡区休闲，也提供面对小微企业的自由办公位，这种空间还是希望创造一个大家有机会交流、互相感染，甚至产生商业机会的空间。”
从服务方面来讲，磨坊工场不会以企业是否获得风投而作为筛选的条件。在汪浩看来，文化企业这种客户可能跟科技、互联网、生物医药企业有所区别，他们希望自由度更宽松的环境，并不认为一定要通过上市才证明成功，而更喜欢自由专注的空间去做自己的事情。
“我们不是精神教父，也不希望孵化器里出现精神教父和创业导师。在磨坊工场孵化器里面，我们更倾向于做一个平台，通过嫁接资源来对接企业，而不是面面俱到。” 汪浩说，真正提供有效的服务和对接，通过这种方式降低运营服务成本，反过来以合理的租金让企业入驻，这就是磨坊工场的运营模式。
“城市更新在于重新定位”
当前，在“大众创业、万众创新”的热潮之下各种众创空间大量涌现。尽管大部分众创空间的确承担着孵化和服务创业企业的功能，但也的确存在部分地区、项目评估不充分便仓促“跑马圈地”，进而形成新一轮资源浪费的风险。
对此，汪浩认为尽管这些东西能够在市场消化，但问题不是在于量。“大家都说城市更新是新一轮行情，而我们要加入一个定语，”汪浩表示，“重新定位的‘城市更新项目’更有前景”。
“一些只做一两个空间的项目盈利空间有多大？产品装修虽然很有特点，但最终都会面临一个运营成本过高的情况。尽管总量还是能够消化的，但太分散而且规模不大，没有形成标准化，这是个问题。”
谈到磨坊工场如何盈利，他表示嘉丰达在产业园区的投资和开发方面，这些重资产的业务会带来一个合理的现金流，而重资产背后是一些产业基金来投资，通过产业基金投资在重资产所取得的这种利润，回过来再反哺支持这种轻资产的孵化器。而轻重资产是相辅相成的，不去做轻资产的运营就不会有大的客户群体，它的重资产也不会做好。
就如同住宅一样，资金成本太高、提供服务成本高、选址的产品价格也高，最后成本都反映到一个工位多少钱，其实给孵化器运营商的压力也很大。看准了市场定位、树立自己的品牌特色，并提供符合客户需求的服务，将大大加强孵化器项目的盈利能力。此外，此前有过多年住宅市场开发经验的汪浩，对于目前房地产的现状以及未来发展趋势，也有着自己的看法。他始终认为住宅是房地产里最大的一个市场，即便是放开二胎政策，反映到买房来说，还需要两三年的时间，虽然总量能保持小幅增长，但结构性的差异会一直持续下去。
“过去五年，一线城市净增加的人口超过了全国净增加的人口，这也直接解释为什么三、四线城市的房子卖不出去，大的一线开发商纷纷进入一线城市，这个趋势会继续保持。” 汪浩称，新增加的人口进到一线城市，不可能都在市中心消费，那么未来在特大型城市周边的小卫星城，才确实能够接纳和消化大量的人口，这就是大城市二次扩张的逻辑
鉴于此，嘉丰达的另一条产品线就是做小城镇建设，就是在一线城市周边的小城镇、卫星城做开发建设投资。而另一个就是一线城市内部，围绕这种产业升级去做这种园区办公产品改造升级的运营服务。
反观住宅市场，它会是一个传统的市场规模巨大的板块，但它越来越像一个国债。越来越成为大机构和金融机构联合用很低的成本去持有，就如同国债。“而我们的投资方向则是去面向一些绩优股、潜力股。” 小城镇建设和磨坊工场这样有自己定位和特色的孵化器项目就是这样一只绩优股。