老旧园区改造后有望变身功能完善的高端产业空间。
空间不足，载体缺乏尤其是高端载体缺乏，一直是制约龙华新区产业转型升级的一大掣肘。
多年来，在市场力量推动下，龙华片区自发地形成了一批产业园区。据了解，目前，新区现有工业区524个，但大多数存在产业低端，市政、公共服务等配套设施老化落后或匮乏等问题。
今年3月底，龙华新区正式印发《关于进一步加强旧工业区改造 推动产业转型升级的实施方案》，将打造产业载体的目光投向广大旧工业区，实施“一园一策”，引导扶持集体股份合作公司等各种社会资源参与推动旧工业区改造，再造高端产业空间。在坊间，这一方案俗称为“一街道一园区”。
近日，记者从新区经济服务局获悉，“一街道一园区”进入实质操作层面。经过前期数月的调研摸底，首批五大旧工业园区共计近50万平方米产业空间被确立为试点改造项目，进入集中开工项目申报程序。
龙华新区经济服务部门寄望，以首批项目为试点，在基层办事处层面为广大旧工业园区树立转型升级的范本，以改造释放更多高端产业空间。
大批旧工业区亟待转型
“基于租赁模式的传统园区，投资方与企业之间、园区内企业之间并无互动关系，在产业转型升级的大潮中，仅以物业出租求生存举步维艰。”
多年来，在市场力量推动下，龙华片区自发形成了一大批工业区与产业园区。
“各个工业区特别是城中村内的工业区，以其成本低的优势，引进了大量的劳动密集型加工企业。由于发展初期过于注重产业规模，忽视远期建设，缺乏科学统一的规划，产业分布相对分散，多数企业单兵作战，产品雷同，企业协作能力不强，集群效应难以充分发挥。”新经济服务局有关负责人介绍。
用地低效是这些工业区的通病。据记者了解，在新区现有工业区中，70%以上属于以场地租赁为主的物业型产业空间，旧工业区用地平均毛容积率仅1.12，建筑层数以1-3层为主，占比46%；空间分布南北差异较大，7层以上的高层建筑主要分布在机荷高速以南地区。
“基于租赁模式的传统园区，投资方与企业之间、园区内企业之间并无互动关系，在产业转型升级的大潮中，仅以物业出租求生存显然步履维艰。”新区企业服务部门人士如此分析。
然而，旧工业区改造并非易事，牵涉到政府、开发商、社区等多个利益主体。在调研中，新区经济服务部门工作人员发现，旧工业区升级改造存在“四不”现象：
思想狭隘，“不愿改”。部分业主认为政府对园区升级改造补助有限；另有部分业主觉得改造后容积率不高，赚取利润少。因此不少业主倾向于安于现状，改造意愿不强，参与热情不高。
资金短缺，“不能改”。部分旧工业区运作资金不足，规模也较小，无力自行改造。
产权不清，“不敢改”。2013年，新区城建局曾进行“三旧”情况摸底，发现“三旧”现状用地以工业用地为主，权属关系复杂混乱，其中权属不清用地达18.25平方公里，占全区“三旧”规模的51.48%。
政策不明，“不会改”。市、区涉及旧工业区提升改造的政策有《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》《龙华新区关于加快推进工业转型升级的若干措施（试行）》等数项，然而，一是政策之间相互交织，业主无所适从；二是对产业关系复杂等特殊旧工业区提升改造存在政策缺失；三是不时有新的政策出台，部分业主无法把握前沿政策，不知如何行动。
出炉改造方案撬动升级
新区经济服务部门将做好园区改造的产业定位、规划设计和产业引进等，实施“一园一策”统筹推进。
龙华旧工业区升级最大的瓶颈在于确权，依据城市更新政策，更新对象确权面积必须超过总量的五成，而新区旧工业区历史遗留违法建筑较多，走城市更新的路子比较困难。
如何引导体量庞大广大旧工业区升级再造？2013年3月，南山区启动“一街道一园区”计划，拟定以3年为期限，由政府投入约4亿元引导扶持资金，选择产权相对简单明晰、业主改造意愿强、具备改造条件的一批旧工业园区进行综合整治改造，加大引导扶持、加快改造进程，为战略性新兴产业提供环境优雅、租金可控、产业链配套完善的产业空间。
南山区的做法令龙华新区眼前一亮，“综合整治着眼于消除安全隐患及遏制违建，这一做法为旧工业区改造升级开辟了一条可行之道”。由此，从去年8月开始，龙华新区经济服务局在充分调研多个旧工业区和前往南山区学习考察有关改造方案的基础上，起草了《龙华新区进一步加强旧工业区改造推动产业转型升级的实施方案》。
方案提出，坚持政府引导、多方共赢原则，对拟改造产业园区，新区经济服务部门将做好园区改造的产业定位、规划设计、改造建设和产业引进等，实施“一园一策”，统筹推进。目前，新区经济服务局已与华润置地、天安数码集团、天安骏业等平台提前对接，商讨旧工业区改造等产业战略合作事宜。
今年3月以来，新区经济服务部门多次到南山区考察。3年来，南山区改造升级13个旧工业园区，建筑面积近44万平方米。“对园区重新定位，消除安全隐患，对园区配套进行升级，配置公共设施如图书馆、公园、绿道、运动场地等等，基本是朝这一方向来操作。”新区经济服务部门产业发展科工作人员说，印象深刻的是，改造升级后的旧园区旧貌换新颜，随之而来的是租金标准倍增，甚至超过同一片区其他高端园区。
首批试点打造标杆园区
例如华联园区，改造后将重点引进智能机器人、新型材料研发等高科技企业，打造“创客中心+科技企业孵化器+加速器”产业链。
经过前期调研，“一街道一园区”模式开始在龙华新区基层激发热烈回响。据了解，首批申报园区多达18个，最终5个园区进入首批试点改造范围。
“第一，产权明晰，不能有违建；第二，必须消除安全隐患。”新区经济服务局工作人员表示，这是试点项目的两大原则。令工作人员欣喜的是，社区股份公司表现积极主动，“五大园区的改造费用需要社区先行垫付，总金额超5亿元，这可不是一笔小数目”。
以大浪办事处华联工业区为例，该园区2009年由颐丰华社区股份合作公司投资建设完成，占地约11万平方米，建筑面积约20.5万平方米。项目属原大浪村集体经济组织深圳市大浪颐丰华股份合作公司物业，产权明晰，目前以五金、电子加工、LED光电等劳动密集型企业为主，入驻企业有21家，年产值11亿3千万元，“产值低，企业研发能力弱、发展后劲不足”。
依据改造新政，华联工业区将与专业运营机构深圳市恒迪商置有限公司共同合作，计划在已有园区的基础上进行综合改造，逐步淘汰低端落后企业，引进高科技企业。改造方将对整个园区的厂房、写字楼、宿舍外观进行设计、改造、内部装修，改造人才公寓用房，搭建公共服务平台，完善商业配套、生活配套，提供全方位安防系统、车辆自动识别系统、机器人巡防设备、智能化网络管理。
改造后的华联园区将重点引进智能机器人、智能穿戴、LED新型材料研发等高科技企业。同时，通过园区内产业配置，打造“创客中心+科技企业孵化器+加速器”产业链，加速发展战略性新兴产业和科技型中小企业，将华联工业园打造为新型智慧园区，拟入驻企业数量50家，预计年产值18亿元。
首批5个园区，总建筑面积已经接近50万平方米，如能依照改造方案实施升级，这些配套残缺、功能单一的老旧园区将变身环境优美，功能完善的高端产业空间。
这些数据令新区经济服务部门倍感欣喜，“新区旧工业区量大面广，如果能够通过一街道一园区的方式实现升级更新，将为新区产业发展释放巨大的空间体量”。