产业研究

（一）定义

1、产业园区

是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。

2、投融资模式

是指对于某类具有共同特征的投资项目进行投资融资时可供仿效和重复运用的方案。

（二）分类

三、现状

国家级产业园区分布

四、发展趋势

●向前端的一级开发延伸，参与产业园区的一级开发

在地方政府债务总量限制的新背景下，产业地产商可以帮助地方政府通过PPP等模式实现开发。

●向后端运营管理延伸

产业地产商可以从原来的开发到运营全产业链突破，在招商、运营、管理和服务方面予以突破。更多的可能是与区域共同成长，增强持续的产业发展和运营能力。

●创新产业园区发展的投融资模式，产业地产的发展要一手牵两头

产业园区的一级开发、二级开发、三级运营乃至资产证券化的各个阶段，产业地产商可以与各类金融机构携手合作，设计投融资架构和产品，实现园区开发的资金闭环和可持续发展。

五、问题

●开发团队的瓶颈：产业园区发展的关键是开发团队的经验，开发团队的经验将决定了产业园区和产业地产未来发展的水平。

●资金方面的瓶颈：2015年9月份，国务院发布了43号文。针对地方债务进行了刚性限制，对未来产业园区的开发带来了很多资金上的制约。未来产业园区的转型和产业地产的开发面临突破。

●产业发展的瓶颈：随着云计算、大数据以及移动互联网的发展，产业的发展对于园区空间的需求现在已经发生了非常大的变化，园区发展最终是要服务企业的发展，这些企业的形态、业态和模式已经发生了新的变化，因此需要和园区的经营者紧密结合。

●机制和政策的瓶颈：过去三十年开发区的体制机制的发展和现在面临的形势已经有了很大的变化。规划的政策、土地的政策，包括62号文税收返还的政策都已经发生了非常大的改变。

六、模式

（三）园区开发建设中的三次资金需求

第一次（前期投融资）：项目启动之初的财政注入可能不够维持开发区公司运转。园区项目融资平台需要被注入土地、财政收入等资源才能正常运转，然而很多财政力量薄弱的政府无法依靠自身收入启动项目乃至维持运作，导致开发区项目胎死腹中。

第二次（中期投融资）：园区建设公司建设大量的基础设施与公共服务设施需要资金支持。基础设施和公共服务设施的建设需要大量的资金垫付，园区政府一般以财政收入、土地出让金作为自有资金、以银行负债等方式获得债务融资，来支持基建和公共服务设施的资金需求。然而，对于很多县级工业园区而言，其政府财政收入有限，因前期没有土地开发而无法获得自身土地出让收入，又由于担保不足，无法获得银行贷款支持，从而导致土地一级开发难以为继，大量土地被闲置。

第三次（后期投融资）：招商引资与厂商面对面谈判时需要成本。在招商引资的过程中所发生的费用和成本主要包括：人员成本，政府下属的专业招商机构和人员的维护成本是比较高的，除了正常的机构维护、人员工资等费用外，还要支付招商过程中的差旅费、通讯费、展会费和出国拜访客户等费用；中介成本，在各地区招商引资过程中，通过中介招商是一种重要的形式。

（四）开发建设三阶段

1、前期

2、中期

园区开发建设的中期阶段主要是基础设施项目和公共服务项目的建设。无论采用何种开发模式，都需要借由平台公司将各种渠道和方式获得的资金划拨至各项目对应的开发公司。这一阶段的特点是建设需求规模大、多元化，资金需求量大，因此存在着第二次“很差钱”的危机。

3、后期

到了第三阶段，园区生地经过园区开发公司的基础设施建设和公共服务项目建设，变成熟地，达到了出让的条件。园区政府此时将土地拿到土地交易中心，通过“招”“拍”“挂”的方式进行出让。整个园区的开发建设工作随即进入招商引资阶段。

七、案例

1、概况

（1）固安工业园区

●2002年6月28日奠基，为河北省省级开发区中较为知名的产业区，地处天安门正南50公里，大北京核心区，符合“一小时工业区”的区位条件。

● 2004年左右，国家对全部园区进行整顿，因此固安工业园正真发展时间是2006年。

●2006年4月6日，三浦威特、固安工业园区管委会签署《河北固安工业园区基础设施委托开发协议》、《河北固安工业园区综合服务协议》及其他委托开发协议，委托期限50年。创新的园区开发模式为固安工业园注入新活力，此后园区发展迅速。

●2010年，固安按照“京南卫星城”的全新定位，与北京融合对接、互补互利，翻开了崭新的一页，固安工业园区也成为固安县经济发展的主要引擎，由此奠定了固安京南卫星城市的地位。

●2011-2012年，固安工业园区的发展已与固安的城市发展深度融合，与首都北京的快速发展紧密对接，与国家新兴产业的发展趋势高度一致。一个产业高端、空间生态、人文荟萃、近悦远来的现代田园城市崛起在永定河南岸。

（2）华夏幸福基业

1998年成立，2002年开始运营固安工业园区，形成“园区+地产”模式

园区开发：前期规划、基础设施建设管理、市政设施建设管理、土地整理、产业发展服务（招商引资）、物业管理、厂房建设租赁等。

房地产开发：已形成孔雀城、大卫城、华夏等产品系列。

事业版图主要位于环首都经济区，环渤海经济圈等地。

投资开发园区：固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）、怀来京北生态新区（河北张家口）。

新拓展建设园区：昌黎工业园区、滦平金山岭园区、文安园区、沈北浦河智慧产业园区、大厂新兴产业示范区、广阳园区、于洪园区。

●股权结构

2、创新模式

（1）运作模式

在政府主导，企业化运作的背景下，公司在企业未起步之时，即与园区签订排他性园区整体开发协议，由公司对园区进行前期规划，基础设施建设，土地整理，商品房开发，工业厂房开发，园区招商引资以及企业入园后物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务与管理。

（2）前期研究规划

紧紧围绕区域规划和产业定位，开发公司在不长时间累计投资3000万元，从全球范围找寻公司给开发区出谋划策，而当时固安财政收入仅7000万元。

（3）土地整理和基础设施建设

●道路：已建成市政道路75公里，58条（段）道路的建设。

●供水：供水站4座，日供水能力17万立方米的地下水为水源的净水厂，未来工业区供水能力将达到35万立方米/日。

●供气：园区内沿廊涿路铺设有2000MM的天然气管道，目前日供气10万立方米，并根据企业进行更容改造，保证满住客户需求。

●供电：10KV三个电压等级的电网，电网供电能力达到178600万KVA，年供电量达到15亿千瓦时。园区内拥有35KV变电站2座，110KV变电站2座,1千伏开闭站1座。

●供热：园区现有2座热力站，锅炉能力共178吨/小时，换热站1个，可供热面积100万平方米。

●排水：污水处理能力达到30000立方米/天，配套管网长度54公里，出水标准国家一级A标准，再生水可直接用于农业灌溉。

●通讯：园区内主要基础通讯设施：固定电话、移动电话、IP电话、出租电路、宽带上网、无线上网、VPN、IDC、区内还可开通北京区号电话。

●货运站：园区内设有京九铁路三级甲等货运站，年货运能力100万吨。

●仓储物流：沿京开高速公路分布着10家大型物流仓储基地，距离园区范围30公里范围内。

（4）招商引资

●华夏幸福成立了专业的招商机构，采取了全员聘任制的聘用人员。

●建立了横跨多个行业的企业数据库，整合全国乃至全球的产业专家，同时与欧盟经济合作洽谈委员会商洽，为开发区引进成熟的、先进的科技园模式和跨国企业资源。

●建立了产业研究院、推广策划部、招商部等“特种部队队型”，并将招商窗口移至北京CBD地带。

●指定了激励政策，按任务进行考核，并与绩效挂钩。