一、背景
二、发展历程
三、定义及其他
（一）定义
产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。
（二）类型
（三）特征
★融资渠道日益多元化
★开发专业度不断提高
★产品加速升级换代
四、现状
国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，商业市场过剩风险显现，而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产市场逐渐活跃，产业园区俨然被各界看成是一片新蓝海。2015年，绿地、万科加快拓展产业地产，实体企业圈地寻求新的业务增长点，国际资本黑石、淡马锡等进行新一轮的产业园区注资活动，非标企业大量涌入使这一领域竞争更加激烈。
五、发展趋势
★作为产业经营的产业地产，未来将经历一个从房产开发到房产经营，再到产业经营的阶段。
★作为开发模式的产业地产，将以产业开发先行，走“产业+商业+住宅”结合的模式。
★作为重要业态的产业地产，以专业产业地产运营商为主导的产业地产将成为主流。
六、存在问题
★产业园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划，企业集而不聚，根植性差。
★相当一部分产业地产开发商沿用住宅销售模式来经营产业地产，对其项目简单地一卖了之，而不注重项目的后续经营，严重影响了我国产业地产的长远发展。
★目前我国的产业地产项目，普遍存在着产业结构趋同、缺乏特色优势的问题。
★在我国的产业地产项目中，除了北京、深圳等地有一些产业结构层次和技术水平相对较高的项目外，大部分产业地产项目均不同程度地存在结构单一、规模偏小和被锁定在价值链低端等问题。
★由于产业地产是一个新生事物，我国政府对于产业地产的开发还缺乏明确的政策和相关规范标准，使得产业地产的市场化开发在部分地区受到一定程度的限制。
七、发展模式
（一）产业园区开发模式
产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。
产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。上海浦东软件园是此类型的代表。
（二）主体企业引导模式
主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区并占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完整的开发模式。
这种政府支持、企业带动的开发模式，不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。北京诺基亚星网工业园是主体企业引导模式的代表。
（三）产业地产商模式
产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。
从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。其对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。广州富力国际空港综合物流园是此类型的代表。
（四）综合运作模式
综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。
综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成产业园区的发展停滞。苏州工业园是此类型的代表。
八、案例
（一）产业导向模式—张江高科
1、概况
1992年7月，国家级开发区张江高科技园区开园，经过21年的发展，截止到2013年，“大张江”片区已涵盖一区十八园，总面积470平方公里。张江高科技园区约36平方公里，园区规划范围内可建设用地约17.1平方公里，已建用地总面积约12.3平方公里，已建成各类建筑1350万平方米。
2、发展模式
以挖掘产业纵深、深耕园区为发展模式形成八大产业体系
发展六大发展策略助力产业发展
★树政策—人才政策/产学研政策/知识产权政策/市场开拓市场
★促集群—产业俱乐部/龙头效应
★汇学研—产学研结合
★搞孵化—孵化空间/导师体系/梯度服务
★助融资—PE/VC/估贷担保
★搭平台—专业平台/服务平台
3、盈利模式
盈利模式多元化，但房地产销售和房屋租赁仍为张江主要收入来源。
主营收入分产品情况
4、核心价值
深耕园区带来巨大经济效益，实现政府税收，通过深耕园区发展，壮大张江高科技园区，随着园区收入的增加，带来税收总额的持续增加。
5、补充分析
★模式复制、扩展的可能性有限无统一模式：张江是由各个基地公司来规划运营的，并没有形成一个十分统一的运营模式，所以无法有产业模式的快速复制。
★倚靠政府政策：张江里面的大企业进入张江，最主要的是因为政府政策各方面比较好，并不是因为是张江所以才进入。
★无扩张动力：集团的领导都是政府的人，政府只要是不做错事就是最大的政绩，所以，集团也没有向外扩展的大动力。
★行政审批繁：走出去，作为企业是有需要的，但每个项目都要国资委审批。
（二）产业新城模式—华夏幸福基业
1、概况
华夏幸福企业成立于1998年，早期以地产销售为主，2002年通过固安工业园区成功转型，确定以产业新城为核心产品的运营模式。
2、发展模式
依托政府资源，储备大量土地，开发产业新城
3、产品线
逐步形成“四港一基地”的成熟产品线
项目产品体系的确立是项目产品标准化的重要组成。产品体系的标准化是项目快速复制和成本控制的前提和关键。从不同功能项目的产品形态和配套内容，设立5+5+4 产品体系。
4、盈利模式
产业园区住宅的配套销售以及园区结算回款构成了华夏幸福基业的主要收入来源。另外华夏幸福基业额储备了大量低价土地，未来土地销售收入可能将成为其重要收入来源。
5、核心价值
快速出形象，助力政绩实现十年发展，固安工业园区工业产值从2亿元增加至112亿元实现56倍增长，固定资产投资从10亿元增加到116.6亿元，实现12倍增长，实现了从农村到产业新城的飞跃。