产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的。据相关统计，2015年仅国家级经济开发区整体经济规模就超过了17万亿，直接创造的GDP占全国比重超过25%。可以看出，产业园区已经成为我国经济发展的重要引擎、各类产业成长的重要平台，是我国新型城镇化建设的重要路径，同时也是我国参与国际经济竞争的主战场。
一、 宏观经济与产业园区
产业园区作为经济发展的引擎和载体，其产品设计、开发模式、盈利模式等均与经济发展不同阶段的需要相适应。
1. 中国经济的排浪式发展
纵观改革开放以来我国主导产业的演进历程可以发现，不同时期均有一个或多个主导产业引领当时的经济发展，主导效应相互叠加，构成了中国经济整体上呈现出排浪式的发展进程。
——改革开放初期(1979年～1984年)，我国依赖廉价的劳动力要素与基础性的生产资源要素，借力于国际经济产业转移和国内需求的浪潮，纺织产业成为了当时的主导产业;
——80年代中后期(1985年～1990年)，伴随着消费升级和更多的人口与资源红利得到释放，家电产业成为了我国的主导产业，出口是当时拉动经济增长的主要动力;
——90年代之后(1990年～2004年)，我国经济逐渐进入高速增长的时期，投资成为了这一时期拉动经济增长的重要力量，基础设施建设产业集群成为了这一阶段的主导产业;
——90年代末期与21世纪以来(2000年～2015年)，我国经济度过了亚洲金融危机，加入了WTO，投资和出口事实上成为了拉动经济增长的核心力量，同时消费开始逐步崛起，房地产与汽车产业集群成为了这一时期的经济发展主导力量，并且一直延续至今。
在上述各个阶段，随着主导产业的变迁，产业园区也在进行着升级演进，以适应产业的发展需要。
2. 产业园区的发展历程
从1979年深圳设立第一个产业园—蛇口工业区开始，我国产业园区的发展大致可以分为如下三个阶段：
1) 起步、创建与探索阶段(1979年～1991年)
这一阶段，产业园区的代表是深圳蛇口工业区和1984年国务院批准在大连市成立的第一个国家级开发区—大连经济技术开发区，产业类型以劳动密集型产业和外向型的“三来一补”产业为主，整体上技术含量偏低，主要是纺织、食品等行业。
2) 成长与快速推进阶段(1992年～2002年)
这一阶段以1992年初邓小平南巡为标志，我国的改革开放与经济发展进入新的阶段，产业园区的发展也随之进入了成长与快速推进的阶段。以西安高新区和中新苏州工业园为标志，国家开始大规模建设高新技术开发区，整体上促进了我国大工业的发展与产业的规模集聚，同时促进了城市化进程的加速。
3) 科学发展阶段(2003年～2014年)
这一阶段以2003年我国开始有意识地对产业园区进行整顿、调整为标志。在我国加入WTO与改革开放进一步深化的背景下，宏观经济形势要求产业园区必须迈向转型升级、科学发展的阶段。这一阶段以中关村的再次发展以及产业地产商华夏幸福开发的固安工业园为代表，产业园区在产业集聚、产业链完善以及产城一体化方面取得了巨大的进步。
3. 宏观经济、产业发展趋势所决定的产业园区核心命题
“十三五”时期，我国经济整体处于“新常态”，面临三期叠加效应：一是增长速度换挡期，这是由经济发展的客观规律所决定的;二是结构调整阵痛期，这是加快经济发展方式转变的主动选择;三是前期刺激政策消化期，目前是化解多年来积累的深层次矛盾的必经阶段。在这样的形势下，产业园区的发展凸显出了三个棘手的难题，即政策趋紧、企业投资意愿下降、招商困难，要求产业园区必然做出相应的转变。
同时，进入后金融危机时代以来，经济发展的宏观环境也发生了深刻的变化。一是区域发展理念的变化。传统的要素驱动型增长方式难以为继，可持续发展将成为区域发展理念的主流;二是技术发展趋势的变化。以大数据、物联网、信息技术、新能源、新材料、生态环境和空间海洋开发技术为代表的一大批技术取得突破;三是人们生活理念的变化。在满足温饱问题的基础上，人们开始注重身心健康，追求高质量的生活和精神享受。在以上趋势下，新能源产业、环保产业、新材料产业、新一代信息技术产业、生物医药产业、大健康产业、旅游产业将成为推动经济发展新的主导产业。
“十三五”期间，如何面对“新常态”，适应“新产业”，在“产品”、“模式”等方面突破创新，实现产业园区的转型升级，将是行业面临的核心命题。
二、 “十三五”时期产业园区转型升级发展路径
产业园区的转型升级主要有以下十四条路径：
1. 开发主体市场化
产业园区开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式。
开发模式对比
随着政策逐步收紧，地方政府在园区开发中的作用逐步减弱。以华夏幸福、联东U谷为代表的专业化园区开发公司的规模、实力、品牌及专业化效应逐步显现，在园区开发中将占据越来越重要的地位。
2. 产业定位精准化
产业是园区的灵魂，产业定位直接决定着园区的成败。随着经济发展日渐成熟及竞争的日趋激烈，园区的产业定位只有更加精准化，才能为招商、制定政策等环节的工作打好基础。应在对各细分产业的外部发展环境和内部发展条件进行系统分析和整合对比的基础上，得到科学的产业发展组合，使园区产业定位更加精准，这样有利于打造产业生态圈，使园区内企业获得更加良好的生存和发展空间。
3. 要素配置软性化
要素条件配置是园区形成产业集聚的基础。近年来，随着国发〔2014〕62号文件的出台，税收、土地、财政支持等传统招商手段已经迎来宿命的终结。企业更多关注于是否有充足的劳动力和人才供给、资本是否活跃、社会服务与政府服务是否到位等软性要素的配备。
特别是互联网、信息类等高新技术行业，企业最为关注的要素为高级人才、政府服务、同业集聚、政策和生活服务等项要素。
4. 产业发展生态化
在精准化产业定位的基础上，园区产业形态在向生态化方向演进。
30多年以来我国产业园区在产业形态上的演进大致分为四个阶段：
第一代园区为“无产业主题型”园区，产业定位不明确，多行业的企业混杂聚集在同一个园区内，内部协同性差。代表为成立初期的蛇口工业园;
第二代园区为“产业集聚型”园区，有了较为明确的产业主题，但产业链不完整，代表园区为现阶段国内大多数地方开发区;
第三代园区为“产业链型”园区，在明确的产业主题的基础上，注重产业链的完整，强调“强链补链延链”，代表园区为苏州工业园和包钢稀土产业园;
第四代园区为“产业生态型”园区，各类产业主体和相关参与者能够紧密关联，有机融合，园区运营公司与园区入驻企业成为利益共同体，代表园区为恒生科技园。
这四个阶段的园区目前都可以在国内的经济版图中看到。由于不同地区的要素禀赋不同，不同产业对园区形态要求的不同，国内目前主要是第二代园区和第三代园区占据大部分比重。但随着以高新技术企业为代表的“新经济”的快速发展，第四代产业园区正在迅速崛起。
5. 园区产品迭代化
30多年来，我国的产业园区也经历了四代产品的迭代，以适应不同阶段产业的需要：
第一代园区产品主要是单纯的物理空间，建筑产品单一，功能相对不完善，缺乏适用性与组合性，主要适应粗放产业的需要，通常和“无产业主题型”园区相适应;
第二代园区产品开始注重产品功能，配备了相对完备的员工宿舍、食堂、办公楼等设施，但缺乏空间品质和空间氛围，配套功能缺乏，通常与“产业集聚型”园区相对应;
第三代的园区产品开始注重配套，如酒店、商业街等;开始设置交流空间，如组团式交流绿地等，建筑产品的适用性与组合性较强，通常与“产业链型”园区相对应;
第四代园区产品与“产业生态型”园区相适应。产品已不是各类要素的简单集中，而是更多地考虑了产业的需要，特别适用于新经济、高科技产业为代表的现代服务业。产品具有主题性的核心交流空间，与组团式交流空间相融合，配套空间氛围较强，具有突出园区主题的旗舰性建筑产品，已经成为了一个多功能、有活力的生态型城市综合体。
6. 基础配套社区化
随着产业的不断升级，入园企业员工中高级白领的比例不断增大，90后员工也开始大量出现。这些员工对生活品质要求较高，对社会服务配套的需求也大幅提升，只重产业不重生活的园区已经难以适应需要，直接影响了园区的招商工作。
在园区的社会化配套中，既要需要设置餐饮、超市、美容美发等生活性服务设施，满足员工的基本生活需要;配套住宅、医院等福利设施，满足员工的居住安全需求;也要设置学校、图书馆、博物馆、音乐厅、歌剧院等文化设施，满足员工文化教育需求;建设购物中心、游乐园、电影院、健身中心等娱乐设施，满足员工休闲娱乐需求;咖啡厅、茶馆、酒吧等社交设施，满足员工社交需求……建立居住细胞-邻里中心-综合片区三级生态社区模式，打造“5分钟生活工作圈”已成为潮流。
7. 园区服务中介化
随着产业不断升级和商业环境的日趋成熟，企业对服务的需求亦呈现多样化、专业化趋势，园区开发运营公司已经没有办法提供这样的服务，引入各类专业服务商成为必然。
这些专业化中介服务机构的代表是以科技成果转化、公共实验室为主的科技创新服务机构;以人才就业、招聘、培训、高端人才引进为主的人力资源服务机构;以创业投资、融资中介为主的金融服务机构;以企业宣传、推广为主的商务服务机构;以财务、法律、管理咨询为主的专业服务机构等。
8. 园区政策个性化
原来各地在招商引资时，常用的政策手段是土地、税收和财政支持的“老三样”。随着国家政策收紧，原有的手段逐渐失灵。
主要的变化体现在两个方面：一是政策制定主体，由政府变为“政府+开发运营企业”;二是由于园区入驻企业和服务机构类别的增加，需求呈现多样化特点。
面向未来，在充分了解开发运营企业、入园企业、入园员工和服务机构等不同主体的需求基础上，根据产业定位和区域特点，针对不同主体分别制定个性化政策成为趋势。
9. 招商体系专业化
随着园区产业定位不断聚焦，对招商队伍和招商人员的专业素质要求越来越高，传统的“全员招商”、“三同招商”已经难以适应形势的变化。园区招商工作要以专业化的园区规划为指导，以产业链招商为导向，差异化组合招商模式，综合线上线下资源平台，形成以“四化”为代表的专业化招商体系。
一是目标定位专业化。变“招商引资”为“招商选资”，按照细分产业发展重点、目标区域、企业规模等维度对目标企业进行筛选;
二是招商组织专业化。要求园区组建专业化的招商队伍，招商人员对园区的产业定位、园区产品及各方面要素配置情况了如指掌;
三是招商渠道专业化。要对传播渠道进行系统调研，针对园区特点选择合适的招商传播渠道;
四是招商服务专业化。要建立以投资者为导向的全程服务体系，负责企业入园前、入园中、入园后全程的政府衔接、协调工作。
10. 盈利模式多元化
传统的产业园区，盈利主要来源于售房、租房和物业服务收入。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，廉价甚至是免费提供成为趋势。相应的，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是成为一家人。通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。
11. 融资渠道结构化
产业园区开发通常投资巨大，在自有资金、银行贷款、销售回款等传统融资方式的基础上，越来越多的产业园区开发企业寻求在融资渠道方面积极创新，通过结构化融资方案解决资金需求，提升开发效率，降低开发风险。
园区结构化融资方式示例
12. 园区竞争平台化
作为产业发展的平台，园区间竞争不是传统企业间的“肉搏战”，也不再是单纯的“区位”、“交通”等要素间的比拼，而是更全面、更深层次模式之间的战争。园区之间除了拼政策、拼区位，更重要的是品牌、管理、资源和生态网络之间的较量，是不同平台间的竞争。
园区在发展到一定阶段后会面临空间的局限，进行异地拓展将是必然选择。在异地拓展时，品牌输出、管理输出和产业生态输出将成为关键。有实力的产业地产商不仅能通过品牌和管理输出来打开发展空间，更能将自身资源和产业生态导入到新的区域，这将成为未来产业地产商最为重要的竞争力之一。
13. 投资参与跨界化
新形势下，产业园区领域的参与者已经不局限于原有的政府、产业地产商、房地产商，投资参与主体逐渐丰富多样，传统制造企业、互联网巨头、资本乃至媒体均开始涉足产业园区投资，投资主体跨界化趋势明显。
传统制造企业海尔打造的海尔工业园和海尔云谷、互联网巨头阿里巴巴打造的菜鸟电商产业园和恒生科技园、科技媒体36氪打造的氪空间、风险投资洪泰基金打造的洪泰创新空间，都是跨界参与的典型代表。
14. 产业园区虚拟化
以互联网为代表的新经济正在蓬勃发展并对各行各业进行着深度改造。产业园区亦改变一贯重资产的特点，将会出现越来越多的虚拟化产业园区。
来源：和君咨询