作为实体产业、地产机构和金融机构转型发展的新赛道，特色小镇未来或将重构中国城镇化发展格局。总体来看，当前地产机构进入小镇热情最高，产城融合将成为发展大趋势。那么，在具体建设过程中，应该注意哪些问题？
据最新的《2018年中国特色小镇白皮书》显示，当前特色小镇的投资主体主要由3类企业，一是房地产企业转型发展特色小镇，如碧桂园、绿地、华侨城、绿城、华夏幸福等，恒大、融创、保利等企业虽然没有把特色小镇提升到战略层面，但也纷纷试水特色小镇，100强房企里已有超过半数涉足特色小镇；二是实体产业，如阿里巴巴、中电海康等纷纷跨界打造特色小镇；三是金融投资机构，如中信、光大等也开始试水特色小镇，尝试产融结合新模式。
三类企业各有优势、短板，房地产企业有资金、团队、品牌，尤其擅长和政府打交道，拿地建房驾轻就熟，但问题是缺乏一定的产业资源和运营能力。实体产业虽然有产业资源，但造镇不是强项。大多数金融机构进军小镇在商业模式的打磨上不够清晰。
“三生融合”是特色小镇发展的灵魂
与传统的产业园区相比，特色小镇关键在于“产城融合”。生产、生态、生活的“三生融合”，实乃特色小镇建设的灵魂。“杭州云栖小镇管委会主任吕钢锋在“全联房地产商会特色小镇分会首届年会”认为，特色小镇的发展是到一定生产力水平，在内生的发展规律下协调的一种经济发展平衡。如果新兴产业的发展没有相应地新的物理形态去服务好它，没有适合宜居、宜业甚至宜游的物理形态去承载它，那么不仅产业形态不易培育，相应的人才也留不住。
同样，碧桂园集团助理总裁、产城事业部总经理向俊波用“成本论“的观点呼应了“三生融合”。在实际运营中，一旦开始市场化运作，企业关注最多的并不是成本问题，而是市场问题，找准一个能做的市场才是产业入驻或引进所需要考虑的重点问题；其次，对于大部分企业而言，搬到城市之外的郊区未必能够降低生产成本，因为搬迁的背后是无法避免人员流失和员工薪资的上涨，尚不论新环境是否能够满足员工与企业在生产、生态、生活等方面的要求等。
人才结构决定产业、社区发展形态
百富东方集团副董事长莫尚炎认为，特色小镇的人群一般都比较有特色，如金融小镇多以金融聚集为主的人群，做科技小镇的，多以通讯、网络、IT等等这些研发机构或研发人员为主。事实上，作为一种新型的区域经济发展模式，一个具有可持续发展能力的特色小镇应该是一个真正从人的需求出发的不断调整变化的发展形态。也就是说，在进行前期规划和落地执行中，更要注意根据人群殊同来提供相应差异化的服务需求。
“不管是成本驱动、服务驱动，还是上下游产业链的驱动，甚至市场终端端口聚集的驱动，我们感触最深的其实是人才对产业聚集的重要性，尽管产业的导入也是一个很核心的要素。原来是你有什么样的产业，你就能聚集什么样的人群，现在可能已经进入到了你有什么样的人才结构，你就能聚集什么样的产业或社区，这都是我们需要面对的新课题”亿达中国总经理丁卫政如是说。
做好服务配套 让做生意更容易、让生活更美好
有别于城市与社区之间的地理概念，小镇是比城市小、距离城市有一段距离的区域，同样也是比社区大的泛社区延伸。
吕钢锋认为，对于小镇的“新驻户“而言，愿不愿意去住首先需要解决的是产城融合问题，如果有一个好的配套服务和好的生产生活环境，扎根不成问题。
当代置业总裁张鹏同样谈到，小镇之中有小孩、青年、壮年、老年，是一个具有全生命周期的群体生产、生活空间，我们应该把小镇当做美好生活的容器，在这个认识基础上去植入IP,植入产业。因为一旦将生活从小镇中剥离出来，小镇实质就变成了一个传统的产业园区；其次，对于产业小镇的操盘者而言，最大的工作难点依旧是具有地域资源匹配和一定发展前景的产业导入，但产业导入无论是从产业转移角度还是产业延伸孵化角度都有很多新的、专业性的工作需要开展，“不是简单做一个招商、做几个论坛，或是做几个发布会就能实现的”。
大浪淘沙，唯有标杆项目和优质企业才会最终胜出。总之，特色小镇发展最重要的是要以人为本，在吸引产业入驻和人才资源的前提是做好配套服务，打造优良的研发环境，营造良好的生产氛围和舒适的生活环境，做好产城融合，想尽办法让入驻的企业生意好做，让人才生活舒适。