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住房制度、乡村振兴 两会的这些热点我们改如何把握机遇

导读:在这些热点中,住房制度、改革开放、乡村振兴等热点都与房地产行业有着紧密相关性。

  随着两会的召开,两会相关题材也成为热议话题。

  2018年是贯彻十九大精神的开局之年,是改革开放40周年,同时也是决胜全面建成小康社会、实施十三五规划承上启下的关键一年。这也赋予了2018年全国「两会」更为重要的意义。

  “两会热点调查”排名前十的热点分别为:反腐倡廉、社会保障、教育公平、医疗改善、脱贫攻坚、住房制度、改革开放、环境保护、乡村振兴、依法治国。

                  

  在这些热点中,住房制度、改革开放、乡村振兴等热点都与房地产行业有着紧密相关性,我们就结合两会热点和大家探讨一下房企在其中的机遇与机会。

  住房制度:房企布局长租公寓的红利

  根据十九大报告以及中央经济工作会议指示,加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源、加快推进「租售并举」将成为2018年各地房地产调控的主基调,这也成为地方两会的重要议题,已有不少地方将增加租赁房供给、搭建租赁服务平台写进了政府工作报告。

  政策利好与市场的广阔性都为房企进入租赁行业提供很好的外部条件,就房企自身来说,他们也有着进入租赁行业的竞争优势。在长租公寓领域目前还未出现垄断性龙头的局面下,所有参与「玩家」都在竞速赛跑扩大管理规模,抢占市场份额的阶段。房企有着资金和规模扩张优势,有条件以重资产模式切入,并通过持有资产把控产品质量,而对于全国布局的规模企业来说,切入当地市场更容易,具有相当大的改造装修供应链集采优势。

  未来租赁市场的格局将会演变为一线城市是主战场,二线城市迎大繁荣。按城市结构看,未来一线城市的租赁市场规模占比将保持稳定且占据超过全国四分之一的份额,二线城市份额占比将快速提升。由于一线城市对于人口规模的控制,未来租赁人口的增长有限,其租赁市场份额占比稳定在较高水平更多是由于其租金水平的提升。二线城市则受到租赁人口快速增长及租金水平上涨的双重影响,其租赁市场的份额将在未来10年内快速提升,直至与一线城市齐头并进。对于在一二线城市有着较强「根基」的房企来说,这将有利于他们形成先发优势。

  长租公寓的产业流程大致分为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出五个基本环节。整个产业链可以分为上游物业资产,中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个基本环节,大数据系统作为产业链的连接环节起到重要的信息传递和收集作用。长租公寓产业链条中的盈利点包括物业资本升值或房租溢价、设计装修、附加服务、系统平台和网络信息平台、租约证券化和租赁金融服务等众多领域,房企可根据自身企业特点与优势从中寻觅机会。

  乡村振兴:房企推进特色小镇建设的契机

  2018年是决胜全面建成小康社会的关键年,高层对扶贫的重视可以说达到了前所未有的程度。另外,精准脱贫「攻坚战」作为乡村振兴战略的前提,成为今年地方政府报告的重点议题。特色小镇与乡村振兴有着密切联系,房企也可通过特色小镇建设在推进乡村振兴与精准扶贫中发挥自身优势。

  截止201年12月底,TOP100房企涉足小镇比例达6成,共签约项目已超过150个,明确提出小镇计划的房企已有20多家,华夏幸福、蓝城、绿城落地项目已超10个。由于文旅产业的进入门槛较低,超过六成的房企小镇以文旅为产业主题。

  在特色小镇的布局策略上,房企形成了优先选择本地化布局和基于一二线城市周边三四线城市开展拓展的模式。在小镇的具体区位上,多数位于二线以下城市。这也和贫困地区的分布区域相吻合。房企看好小镇源于政策红利可缓解长期发展所必须的土地、资金痛点,其在小镇项目上的布局有两大策略,以华侨城、碧桂园、蓝城等的聚焦某一类产业,如旅游、科技、农业;以华夏幸福等为代表的,通过产业链思维,打造主题产业小镇,例如机器人小镇等。

  鉴于乡村多拥有良好的自然环境与田园风光,房企在把特色小镇建设与乡村振兴、精准扶贫相结合时可选择以文旅小镇作为切入点。文旅小镇雏型为传统旅游地产,以景区资源为卖点,配合配套住宅共同开发。因主题内容灵活,文旅类小镇为当前各地政府及企业打造特色小镇的主流模式。文旅小镇的盈利模式主要包括四个方面:文旅收入、地产销售租赁收入、特色产业收入、投资金融收入,房企可根据自身优势与特点寻求机会。

  改革开放:房企抢滩粤港澳大湾区的阵地

  我国的改革开放自1978年十一届三中全会以来,先后经历了探索发展期、开放扩大期、体制开放期和全面升级期。当下正处于全面升级期,而粤港澳大湾区是改革开放全面升级的重要标志。无论是本地房企还是外来房企,都已开始抢滩布局。

  粤港澳大湾区指的是由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城群,是在内珠三角城市融合发展的升级版,升级为先进制造业和现代服务业有机融合最重要的示范区,从区域经济合作,上升到全方位对外开放的国家战略。

  粤港澳大湾区的11个城市,经济总量分三个层级,第一层级的香港、广州、深圳GDP总量均超过或接近两万亿元,不逊色于中国排名中间的一个省的GDP。大湾区在保险、金融、科技、房地产开发、汽车和家电制造等领域领先全国,少数几个行业甚至在全球前列。这些行业的实力体现在当地的企业发展规模。综合来看,总部位于粤港澳大湾区的财富500强和福布斯全球2000强企业,数量和整体实力最强行业分别是房地产开发、金融及保险、科技及互联网。房地产开发方面,香港企业起步早,再加上多个广州、深圳房地产企业,随着内地市场崛起,业绩在国内名列前茅,粤港澳大湾区的房地产业整体表现突出。大湾区区域市场达万亿级别,四城市场超千亿,七城房价过万。

  粤港澳湾区内目前拥有九纵三横的高速公路网和城际轻轨,虎门大桥、港珠澳大桥、深中大桥,这些发达的交通网络使粤港澳地区已具备展为世界级城市群的条件。预计港珠澳大桥通车后,将大大缩短两地通勤时间。由此可以看出,大湾区背后是中国城市圈和城市群的发展理念和逻辑,房企在粤港澳的发展不仅要重视规模增长,更要在城市运营上下功夫。

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