阅读之前，请先思考这三个问题：
1、乡居的产业机会在哪里?
2、怎么解决土地流转的难点?
3、投资商如何避免砸盘?
一、乡居是发展乡村度假的必然
乡村旅游内涵多元，主要类别包括农业旅游、乡愁旅游、户外探索，基于主要类别，还衍生出美酒佳肴、烹饪学习、特色民宿、自然学习等风靡世界的细分体验。
乡村旅游并非近程短时休闲的代名词，乡村度假才是效益最大化的旅游形态。
近程短时是为乡村休闲，在都市郊区日常开展，停留3天之内，大多一天。
中程中时是为乡村旅游，多以古村镇为依托，停留时间不过3-5日;
远程长时是为乡村度假，游客涉足目的地全域，停留时间可达半月。
度假就是换一种生活方式，乡村的差异化生活方式供给可谓自然而然、浑然天成。
乡居是乡村居民以自用住房为载体，将地方文化、乡村生活、田园景观环境、绿色农业食品等在地资源有机融合的一种特色旅游产品，是扎根于地方文化与乡村环境之上的休闲生活方式。
乡居在国外早就开始做了，在欧美以前叫“购回空间运动”，乡村的人在乡村住久了去城里买房子，城市的人因为热岛效应和环境污染，又想到乡下居住，二战以后，欧美很多中产阶级，尤其汽车普及后聚集在乡村。
国外很多乡村都有乡村客栈、民宿，还有精品酒店(乡村酒店)、度假村，各式各样的居住场景，提供乡村度假和深度体验的方式。在长三角地区，已经有很多地方这样。城市化到了一定程度后，乡村就越来越珍贵。
乡居的基本原则：
一、对乡村在地资源的充分利用。
关键在于突破“空闲房间”的局限，充分认知、挖掘和组合在地资源体系，并始终保持农林渔牧的主业地位，不可以旅游经营越俎代庖;
二、保持小规模的自有运营。
乡居产品的主客之间脱离简单的商品交换层次，上升至社会文化交往的层面，游客的消费与东道主的盈利都只是这一社会交往形式之下的副产品;
三、开展广泛而深刻的住客互动与交往。
确保实质性的主客交流对话，实现城乡文化的互动，这也是发展乡居的关键初衷;
四、提供多样化的参与体验项目配套。
客房只是乡居产品的一个体系，除此之外，丰富多样的乡村体验项目才是民宿经营的成功保证，是它们构成了“乡村慢生活”的主要内容。
乡居与田园综合体是天作之合。乡居与田园综合体恰为互补。乡居需要良好田园环境为背景和活动空间;乡居需要优质农业提供食物和活动素材;乡居需要高水平农村社区提供交互支撑;田园综合体恰可统筹实现上述乡居诉求。
二、土地问题怎么解决?
田园综合体的主流土地获取方式有四种：
- 采用土地银行的方式;
- 建立以土地股份为基础的合作社;
- 农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦;
- 土地置换、租赁、入股联营等。
土地问题现在不叫门槛了，现在土地政策上也没问题，只是具体的操作实施细则还没完善，微观方面操作需要创新。
其中，基本农田肯定是不能动的，生态保护也要做，乡村的传统村落和文化的保护及复兴也要做。
创新方面，只要不违背政策和法律法规，都可以创新。比如广东那边，有些传统村落拆不动，是因为有客观的文化环境。
广东人哪怕到南洋或者海外去了，他都必须保留自己的祖屋，老宅子一定要保留下来，很多村落是上百年的。这里的困境在于广东人不愿拆掉，他们的宅基地很难被流转起来。
但这些村落本身就是传统村落、历史文化名村，是应该先保护的。如果要依此做田园综合体，就可以依托这个村落来做，把它活化利用。
先流转房子使用权，用来做民宿餐饮，做接待服务，在传统民居基础上做一个相对更深化的东西，在村民自己居住的物质形态上，转化成依托田园综合体发展的文旅创意产业。
在保护的过程中，还要复兴传统村落，深入挖掘它的文化。有些地方已经衰落了，文化挖掘和复兴还需要去找到这个地方的历史记载或文献。
做田园综合体的区域，首先是农业规模化和集约化程度比较高，形成了比较大的规模效益，这是一个很基本的条件。
之后如果要做文旅，最好是有村落形态，很多人去传统村落，因为有些含有文化的东西保存了下来，如果没有含有文化的东西保存下来，就很难了。
另外一个就是地形地貌很有特色，比如周边有山水的融合，有非常好的空间环境，有适合人居住或旅游的景观资源，这些都是很基本的要素。
田园综合体的顶层规划中，哪些民居需要保护，哪些生产生活必须保证，哪些原来的生产生活空间需要保护，把这些确定下来后，再进行土地的整体确权。
三、有钱不是最重要的能力
农业+文旅+地产的规划设计，这个东西肯定要根据具体项目来，做的是什么农业很关键，生态循环农业是一个大主题，但具体做什么，是做花卉，还是做养殖种殖，不同农业的做法不一样。
还有地形地貌环境空间，这些也不一样。所以不同的地方做法肯定是不一样的。田园综合体的规划设计中农业是先行的，然后再去匹配相应的文旅。
在做成园综合体的时候，首先都要研究农业，要有农业专家参与进来。首先要研究的这个地方做什么农业，还有投资商本身的专长是什么?并不是每个人都能做农业，不做农业，但是肯定要找一家专业的农业公司参与进来。
这意味着这个团队里边，做农业有专业的人才，没有专业的人才做不起来，所以谁来投资，投资商的能力怎么样?那个能力不仅仅是一个投资人问题，技术能力如何，人力资源能力如何和运营能力如何，这几个都是很关键的，这样就形成了他能不能把这个事做好的能力，这是比资金更重要的能力。
不能每个人都做田园综合体，找一个团队做个规划，做好以后把政府忽悠一下，把土地指标拿下来，最后干不成，那就不行了，所以这个里面也是一个政府管控的问题。就是对投资商本身的能力要进行考察。这个投资商是田园综合体建设中的龙头企业。
中国做产品走向质量化了，要求优质品质。优质品质对投资商的运营能力、技术能力的要求，比对资金的要求更高。如果对农业一窍不通，他怎么做得起来?
田园综合体的一二三产融合，在规划设计阶段，就要进行完整的体系化的考虑，因为它毕竟是要社会资本进入，社会资本进入以后，必须要体制化考虑这个问题，就是谁来做农业?农业怎么做?怎么做市场?你有什么技术?
在这个技术过程中，怎么实现它的增值效应?
这个增值效应就是怎么把一二三产业有效的融合，要研究它，用哪些技术来来做，生产什么东西，怎么生产，都要做全盘规划。一开始就要考虑这个问题，规划好了才布局。
比如说上万亩几万亩的空间，哪些地方做农业，哪些地方做农业加工，哪些地方做服务业，怎么融合都要考虑。
田园综合体的运营，不能用一个模式去说它，因为模式太固化了。
运营首先要考虑农业的问题，从种子、耕种到销售，然后深加工，按照工业化产品来销售，这本身就是一个产业链。
另外农业和文旅康养融合的运营，也就是文旅产业如何运营，这又是一个东西，我认为农业的利益相对独立性比较强，只要是专业化团队在做就可以，缺少的是文旅康养产业的运营，中国最缺的是这个。
除了懂文旅项目运作之外，还要懂农业，还要懂工业，对复合型团队要求较高，要整合成一个团队，形成一个复合的能力。
四、政府应该站在农民一方
田园综合体现在有几个原则的红线不能突破，那么最可能出现的问题就是农民利益解决不好，农民利益被侵占是有可能的。
怎么设计一个农民参与进来的模式，保证农民的活动产出，这是最关键的。这个如果做不好，田园综合体也没有可持续性，这是一个最大的问题。这里面涉及到几方的利益博弈。
资本方进去后，对当地很关键，政府在里面扮演的角色很重要，政府不应该作为利益相关者一方参与进去。
也就是政府应该是作为协调方，而且是利益平衡协调的平衡者、公共服务者，更多是要站在弱势的一方，站在原住民利益的保护上面去思考这个问题，然后去考虑怎么来保持三农问题的均衡发展，这个挺难的。
如果脱离农民，那就不是田园综合体，而是搞一个旅游开发项目或康养项目，本质上不一样，田园综合体首先是三农问题。在农村干一个度假村，或者一个旅游开发项目，不是田园综合体，不能打这个概念。
现在还没一些保护农民利益比较好的模式或模型。四川彭州宝山村是个不错的案例。
它完全是集体的企业来操盘，村民都入股了企业，然后一个领头人带领，产业越做越大，本身就是自己的乡村集体利益，虽然是资本化操作，但不是外来资本，这是最容易成功的。现在的田园综合体更多是外来资本在做，所以具体的利益组织构建很关键。
这个利益构架的搭建，应该是资本方、农民、政府三方来商量，而不能由谁来主导，如果资本主导，那农民的利益很可能被侵占，如果政府为了招商引资与资本方合谋，那更难办。农民在利益组织构架中属于弱势方，所以政府应该保护农民的利益。