旅游投资界有一句很经典的话，叫“投资是否赚钱，70%靠拿地”。首先要明确什么土地能够用，什么土地不能够用。田园综合体怎么拿地？靠什么拿地？拿什么地？
田园综合体不像传统的景区，地产，拿什么？首选农村集体建设 ，四荒地， 农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。
宅基地的使用对于田园综合体开发来说是最具有商业价值的。目前它有两种使用方式，第一种是宅基地“三权分置”，“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了，宅基地既保留了原来的体制，又可以盘活用足城市资本，也可以进行经营，可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。例如浙江桐庐，就是首先把宅基地确权，农民把宅基地卖给村集体，村集体和城市资本合作共同开发民宿。第二种方式就是国务院一号文件所提出的“允许利用宅基地建设生产用房“，将零散的宅基地集中起来之后，做田园综合体或者特色小镇的产业用地。
另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市，农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、 同权、同价。入市需符合以下条件：一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市；二是拟入市用地必须是建设用地，农田等其他非建设用地是不能入市的；三是拟入市用地必须符合城乡规划；四是拟入市用地出让用途有限制，正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地，不得用地房地产开发。
当前来说比较成功的几个案例，都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造，基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市，三线强城市的一些中心城市周边。
农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地，都要明确一个很重要的问题，那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑，例如，有1万亩的森林，那么3%的林业用地换算下来是多少？很多人理解是300亩建设用地，其实是不是这样的，它有一个上限。
除了以上几种地外，在整个田园综合体开发中最好用的地是什么？四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策：谁治理谁使用谁保护谁受益，允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。
另外，一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。
生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线，通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域，禁止进行工业化和城镇化开发，从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统，维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。
耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，经国家同意可以延长。
有一招可以解决“土地坑”，那就是做所有的文旅项目投资，去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。
第二：怎么拿？
该怎么做：田园综合体开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划 使用条件的要积极争取土地建设使用指标，以满足田园综合体园区对建设用地的要求。策划需求，规划需求，可行性方案！前期必须准备的东西！
以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本，而且也使得田园综合体开发变得更为复杂，甚至会使部分田园综合体项目夭折。
第三：田园综合体要防止土地利用当中的政策风险
指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，主要包括：乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。
一、利用基本农田有哪些限制
- 农地分基本农田和非基本、一般性农田，基本农田得国务院批；
- 不要超越土地利用规划；
- 土地要用途管制，这是国家的基本原则；
- 城市建设用地挂钩指标不得已以劣地换好地、不得置换基本农田。
二、有关农用地的一些政策限制
- 严禁随意扩大设施农用地范围；
- 以农业为依托的休闲观光的地按照建设用地的管理，税收不一样；
- 必须依法依规按照建设用地进行管理，而非按照农用地管理；
- 土地用途，所有土地用途转换都必须部交钱；
- 占补平衡。
三、利用政策弹性空间小把戏不可持续，如何走征途拿地才有保障
我们建议通过正规渠道，立项审批申请建设用地，虽然条件比较多。但是也不要投机取巧，钻漏洞，当心自食其果。
四、如何规避这些限制？
有些人在田园综合体开发中，可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制：
- 用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;
- 以建设临时生产用房名义进行修建;
- 修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求;
- 修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除;
- 以建设温室大棚的方式建餐厅;
- 用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。
但是，以上方式为规避政策的监管，打了“擦边球”，碰触了土地使用政策的红线，从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不确定性和风险。还请大家注意!
最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，这当然也是最困难的方法，拿地费用也相对很高。