产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的。如今，产业园区已经成为我国经济发展的重要引擎、各类产业成长的重要平台，是我国新型城镇化建设的重要路径，同时也是我国参与国际经济竞争的主战场。
目前我国经济进入新的发展阶段，如何面对“新常态”，适应“新产业”，在“产品”、“模式”等方面突破创新，实现产业园区的转型升级，将是行业面临的核心命题。
产业园区转型升级发展趋势
1、产业开发法制化
2018年5月1日起，《江苏省开发区条例》正式开始实施，这意味着，这份条例具有绝对的法律效力，今后江苏全省开发区的开发、建设、运营、管理、转型都将有法可依。此条例可谓我国第一部省级“园区法”，具有里程碑意义。
2、开发主体市场化
产业园区开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式。
随着政策逐步收紧，地方政府在园区开发中的作用逐步减弱。专业化园区开发公司的规模、实力、品牌及专业化效应逐步显现，在园区开发中将占据越来越重要的地位。
3、产业定位精准化
产业是园区的灵魂，产业定位直接决定着园区的成败。随着经济发展日渐成熟及竞争的日趋激烈，园区的产业定位只有更加精准化，才能为招商、制定政策等环节的工作打好基础。应在对各细分产业的外部发展环境和内部发展条件进行系统分析和整合对比的基础上，得到科学的产业发展组合，使园区产业定位更加精准，这样有利于打造产业生态圈，使园区内企业获得更加良好的生存和发展空间。
4、要素配置软性化
要素条件配置是园区形成产业集聚的基础。近年来，税收、土地、财政支持等传统招商手段已经迎来宿命的终结。企业更多关注于是否有充足的劳动力和人才供给、资本是否活跃、社会服务与政府服务是否到位等软性要素的配备。
特别是互联网、信息类等高新技术行业，企业最为关注的要素为高级人才、政府服务、同业集聚、政策和生活服务等项要素。
5、产业发展生态化
在精准化产业定位的基础上，园区产业形态在向生态化方向演进。
30多年以来我国产业园区在产业形态上的演进大致分为四个阶段。
这四个阶段的园区目前都可以在国内的经济版图中看到。由于不同地区的要素禀赋不同，不同产业对园区形态要求的不同，国内目前主要是第二代园区和第三代园区占据大部分比重。但随着以高新技术企业为代表的“新经济”的快速发展，第四代产业园区正在迅速崛起。
6、产业转移西部化
随着加工贸易传统竞争优势的削弱，新一轮产业转移正在逐渐形成。未来三年，我国沿海地区23.2%的企业有异地投资（搬迁）计划。其中，8.9%的企业准备到境外投资，7.3%在省内进行转移，7.1%的企业准备搬迁到省外。如果环京地带借助北京产业疏解的大潮坐享了一波红利，那么在沿海产业转移的趋势中，制造业向着西部迁移绝不是个案。
7、产业升级科技化
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，产业园区项目引进也从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变。
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
8、产业园区整合化
中国共有34个省级行政区，334个地级行政区划单位，2856个县级行政区划单位，40906个镇乡级行政区划单位，大大小小的零散园区充斥其间。过多的园区带来了产业同质化、产能过剩、低水平竞争、合作缺失等诸多弊端，为了吸引企业入驻，各地再“拼优惠”，形成恶性循环，既造成了资源浪费，也削弱了园区间相互合作，功能互补的基础条件和可能性，制约了区域整体水平和发展潜力。
2017年5月，科技部印发《国家高新技术产业开发区“十三五”发展规划》，鼓励“通过一区多园、异地孵化、飞地经济、共建协同创新平台或合作联盟、布局跨区域产业链等方式，提升区域创新发展整体水平。”2017年12月，南京市按照“一个牵头园区、一个管理机构、一个国资平台、一个主导产业”的原则整合设立高新园区，并统一支持政策、统一园区品牌、统一管理模式、统一考核体系”，把全市原有的83个园区整合设立15个高新园区。
产业园区需要进一步整合以形成新的集聚效应和增长动力，引领经济结构优化调整和发展方式转变。产业园区整合是大势所趋。
9、园区竞争平台化
作为产业发展的平台，园区间竞争不是传统企业间的“肉搏战”，也不再是单纯的“区位”、“交通”等要素间的比拼，而是更全面、更深层次模式之间的战争。园区之间除了拼政策、拼区位，更重要的是品牌、管理、资源和生态网络之间的较量，是不同平台间的竞争。
园区在发展到一定阶段后会面临空间的局限，进行异地拓展将是必然选择。在异地拓展时，品牌输出、管理输出和产业生态输出将成为关键。有实力的产业地产商不仅能通过品牌和管理输出来打开发展空间，更能将自身资源和产业生态导入到新的区域，这将成为未来产业地产商最为重要的竞争力之一。
10、园区产品迭代化
30多年来，我国的产业园区也经历了四代产品的迭代，以适应不同阶段产业的需要：
11、园区服务中介化
随着产业不断升级和商业环境的日趋成熟，企业对服务的需求亦呈现多样化、专业化趋势，园区开发运营公司已经没有办法提供这样的服务，引入各类专业服务商成为必然。
这些专业化中介服务机构的代表是以科技成果转化、公共实验室为主的科技创新服务机构；以人才就业、招聘、培训、高端人才引进为主的人力资源服务机构；以创业投资、融资中介为主的金融服务机构；以企业宣传、推广为主的商务服务机构；以财务、法律、管理咨询为主的专业服务机构等。
12、园区政策个性化
原来各地在招商引资时，常用的政策手段是土地、税收和财政支持的“老三样”。随着国家政策收紧，原有的手段逐渐失灵。
主要的变化体现在两个方面：一是政策制定主体，由政府变为“政府+开发运营企业”；二是由于园区入驻企业和服务机构类别的增加，需求呈现多样化特点。
面向未来，在充分了解开发运营企业、入园企业、入园员工和服务机构等不同主体的需求基础上，根据产业定位和区域特点，针对不同主体分别制定个性化政策成为趋势。
13、园区配套社区化
随着产业的不断升级，入园企业员工中高级白领的比例不断增大，90后员工也开始大量出现。这些员工对生活品质要求较高，对社会服务配套的需求也大幅提升，只重产业不重生活的园区已经难以适应需要，直接影响了园区的招商工作。
在园区的社会化配套中，既要需要设置餐饮、超市、美容美发等生活性服务设施，满足员工的基本生活需要；配套住宅、医院等福利设施，满足员工的居住安全需求;也要设置学校、图书馆、博物馆、音乐厅、歌剧院等文化设施，满足员工文化教育需求；建设购物中心、游乐园、电影院、健身中心等娱乐设施，满足员工休闲娱乐需求；咖啡厅、茶馆、酒吧等社交设施，满足员工社交需求……建立居住细胞-邻里中心-综合片区三级生态社区模式，打造“5分钟生活工作圈”已成为潮流。
14、招商体系专业化
随着园区产业定位不断聚焦，对招商队伍和招商人员的专业素质要求越来越高，传统的“全员招商”、“三同招商”已经难以适应形势的变化。园区招商工作要以专业化的园区规划为指导，以产业链招商为导向，差异化组合招商模式，综合线上线下资源平台，形成以“四化”为代表的专业化招商体系。
15、盈利模式多元化
传统的产业园区，盈利主要来源于售房、租房和物业服务收入。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，廉价甚至是免费提供成为趋势。相应的，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是成为一家人。通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。
16、融资渠道结构化
产业园区开发通常投资巨大，在自有资金、银行贷款、销售回款等传统融资方式的基础上，越来越多的产业园区开发企业寻求在融资渠道方面积极创新，通过结构化融资方案解决资金需求，提升开发效率，降低开发风险。
17、投资参与跨界化
新形势下，产业园区领域的参与者已经不局限于原有的政府、产业地产商、房地产商，投资参与主体逐渐丰富多样，传统制造企业、互联网巨头、资本乃至媒体均开始涉足产业园区投资，投资主体跨界化趋势明显。
18、产业园区虚拟化
以互联网为代表的新经济正在蓬勃发展并对各行各业进行着深度改造。产业园区亦改变一贯重资产的特点，将会出现越来越多的虚拟化产业园区。
19、发展模式定制化
各个区域的经济发展水平不一，产业基础不一，其发展模式也必然不能千篇一律，照搬照套。各地发展模式呈现因地而异的个性化特征。其园区的产业定位与发展策略、产业招商政策等也需因地制宜、整体规划、量身定制。
产业园区转型升级发展路径
1、产业聚焦——形成有特色的产业集群
传统园区面面俱到的“混搭式”产业定位模式亟待转变，专业型特色园区将成为重要发展趋势。其核心是深入挖掘园区自身独有的个性和特色，以此确立与众不同的发展定位。在产业定位方面，差异化表现为“产业聚焦”，围绕1-2个核心产业深耕细作，垂直构建完善的上下游产业链条，以“链条优势”打造有特色的细分产业集群，可更有效地链接全球资源，凸显产业园区个性，并形成持续竞争力。
2、功能复合——打造独特的“园区生活方式”
产城融合是产业园区的核心发展趋势。从原先单一产业功能出发，以打造产城综合体的模式，逐步叠加复合性的城市功能进入园区，例如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能，推动产业园区综合性的城市节点转型，构建产业、人气、城市化水平良性循环。
产城融合的核心内涵是形成互动、分享、高效的园区整体环境并服务于“人”。园区的核心主体是在此工作的企业管理者及员工，未来的产业园区或将更多关注作为“人”本身的精神需求，通过匹配多元化、人性化的功能要素，逐步进化到生活方式的打造层面。一个具有鲜明“生活方式”的园区，无疑将在激烈的竞争格局中占据先机。
3、服务提升——向细化与标准化演变
园区发展由“拼政策”进入“拼服务”阶段成为各方共识。今年3月，上海市颁布了全国首份产业园区创业服务体系建设导则——《上海市产业园区创业服务体系建设导则（2015版）》，引导园区建立将细分化及标准化的服务体系。
未来产业园区可从三大方面建设服务体系：一是市场服务，整合市场化、社会化服务机构资源提供科技金融、人才服务、技术创新、市场营销、科技中介以及其它各类专业服务等；二是园区服务，产业园区依托自有资源直接面向企业提供的多元化服务,包括：空间载体服务、基础设施服务、公共设备设施服务、物业及城市配套服务、园区文化构建服务等；三是政务服务，整合各级、各条线政府资源提供政策宣讲与信息推送服务、政策协调服务、政务一站式服务等。
4、载体革新——建设“小而美”的园区
产业园区的载体建设将由“大而全”向“小而美”转变，打造土地使用集约化、资源利用效能化的主题型园区成为发展趋势。国内产业结构调整的大环境促使园区更为比拼科技创新能力和科技转化效率，因此以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型产业园区发展空间广阔。随着产业园区逐渐由加工制造型向研发型升级，“互联网+”和“大众创新”的政策推动，科技型中小企业将会成为未来园区招商的重要目标，服务中小企业的生态化、智慧化小型园区未来具备广阔的想象空间。
产业园区的定位和发展是一个动态的过程，它需要不断的适应社会经济人口的变化。静态的定位将会在整个产业发展的大潮中被淘汰。今天我们看到成功的产业园区开发案例，新加坡的裕廊产业园也好，苏州工业园区也好，他们都经历着不断的定位优化、产业升级的过程。
今天在新常态的环境下，产业园区的升级改造更是迫在眉睫，原因包括了经济环境的变化、产业园区的竞争差异化、以及产业园区本身需要塑造可持续的竞争力。知己知彼，百战不殆。只有深入理解自身区域的产业基础、优势资源，以及国内外的产业发展趋势和产业园区动向，才能突出重围，建立自身产业园区的核心竞争力。