一般而言，产业园区规划包括产业园区规划背景、发展定位、规划布局、招商策略、园区运营策略等等。
中经汇成认为产业规划的总体规划思路的关键在于产业的定位分析，只有将产业定位准确了，后续的空间布局、招商策略和运营服务的设计才会更加具有成效。当然，在进行产业定位之前，我们需要对外部环境和内部环境进行全面有效地梳理，为产业定位打下扎实的基础。在此，结合我院服务过的产业园区规划经验，提出了“五步法”的总体规划思路。
外部环境分析
通过外部宏观环境的分析，可以掌握未来经济社会变化的趋势，了解未来产业变化规律及发展趋势，了解未来的状况是怎样的。当我们比较好的了解未来的发展状况时，我们就可以抓住出现的战略机会或者规避出现的战略威胁，作出相应的战略选择，促使企业快速、健康、持续地发展。
具体来讲，外部环境分析的主要目的是为了了解以下几个方面的内容：
第一，外部环境现状是什么？
外部环境分析首先是为了弄清楚园区内企业所在领域、相关领域及向往领域目前的现状是什么？它们的行业发展基本状况、行业供需状况及细分行业状况、区域状况、产品状况、客户状况、竞争对手类型及主要竞争对手状况、消费者或客户状况及需求偏好、行业价值链主要参与者状况、行业关健成功因素等等是什么样的现状？
第二，外部环境的影响因素有哪些？
其次，外部环境分析是为了找出影响企业所在领域、相关领域及向往领域的影响因素，重要的影响因素有哪些？他们会怎样影响这些领域的发展？
第三，未来外部环境会怎样？
外部环境分析的最重要是为了解园区内企业所在领域、相关领域及向往领域未来状况会是怎样？同样，它们的未来行业发展基本状况、行业供需状况及细分行业状况、区域状况、产品状况、客户状况、竞争对手类型及主要竞争对手状况、消费者或客户状况及需求偏好、行业价值链主要参与者状况、行业关健成功因素等等会是什么样的状况？这些领域的未来状况预测非常重要，它决定了是否能为企业战略选择依据的科学性和正确性，直接决定的战略选择的成败。谁更好预测了未来，谁就能更好的作出战略选择，更好地抓住现在，更好地拥有未来。
总之，外部环境分析的目的是通过行业现状及影响因素的分析，预测未来的变化趋势，了解未来的状况及发展趋势，为企业战略选择和战略决策提供依据。
园区外部环境分析一般包括政治、经济、社会等各方面的环境分析，具体而言，可以从行业发展前景评估、产业发展环境分析和政策导向三个方面进行分析。
内部资源分析
内部资源分析是园区内部与战略有重要关联的因素，是园区经营的基础，是制定战略的出发点、依据和条件，是竞争取胜的根本。
园区内部环境或条件分析目的在于掌握园区的历史和的状况，明确园区所具有的优势和劣势。它有助于企业制定有针对性的战略，有效地利用自身资源，发挥企业的优势；同时避免企业的劣势，或采取积极的态度改进企业劣势。扬长避短，更有助于百战不殆。
园区内部资源能力主要指自然资源、政策环境、人力资源、产业基础和产业配套、市场辐射能力、市场环境和法制环境。综合来看，可以从以下四个方面进行剖析。
产业定位分析
在完成了外部环境和内部资源的分析后，应先确定园区的总体功能定位和产业发展的总体目标，据此来进行产业定位的分析。
产业定位是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。
产业定位分析是产业园区规划中极为重要的一环，它关系到园区后期的建设和配套体系的构建。如果产业定位做得不好，园区的建设很可能是要失败的。笔者认为，产业定位分析分为主导产业的选择、产业细化与产业组合和产业补充等步骤。下面就产业定位的基本理论和逻辑思路进行分析。
国内外很多学者研究过产业定位，也创立了一些经典的定位理论，这些理论对实践起到了很好的指导作用，因此在进行产业定位前，有必要对典型的理论加以研究，以便作出更加合理的产业定位。在产业定位领域，典型的理论有比较优势理论、产业集聚理论、产业价值链理论和企业生命周期理论。具体如下所述。
（1）比较优势理论
比较优势理论最早由大卫·李嘉图提出，为了说明当不同国家在生产某种产品的相对劳动生产率（机会成本）存在差异时，生产率高（机会成本低）的国家具有比较优势，可以专门生产该产品，并从与别的国家贸易中获益。将建立在资源禀赋基础上的比较优势理论应用于工业园区的产业选择，则要求根据区域内产业发展的比较优势，恰当选择产业园区的产业。
（2）产业集聚理论
经济学家韦伯第一个提出了“集聚”的概念，其理论的核心是找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业布点的理想区位，探讨工业区位选择的基本原则和工业区位移动规律。马歇尔在韦伯产业集聚的基础上提出行业内厂商的集中会产生外部性，可以降低该行业的成本，带来整个行业的优势。迈克尔·波特于 1990年首先在《国家竞争优势》一书中系统解释了产业集群的含义：“集群是特定产业中互有联系的公司或机构聚集在特定地理位置的一种现象，集群包括一连串上、中、下游产业以及其他企业或机构。”产业园区是波特所解释的产业集聚的典型形式，在特定的地理位置中，集中产业的若干个不同层次的企业，共同推动产业的发展，提高产业竞争力。
（3）产业价值链理论
迈克尔·波特在《竞争优势》中首创了产业价值链理论，指出企业的价值链都是由一系列相互联系的创造价值的活动构成。随着产业内分工不断地向纵深发展，传统的产业内部不同类型的价值创造活动逐步由一个企业为主导分离为多个企业的活动，这些企业相互构成上下游关系，共同创造价值，从而构成了产业链。企业竞争优势的基础越来越多地来源于企业与产业价值链上、下各环节的系统协同中。产业园区内的企业应集中于产业链的一个或几个环节，以多种方式与产业链中其他环节的专业性企业进行高度协同和紧密合作，从而极大地提高整个产业链的运作效率，也使得企业获得低成本快速满足客户个性化需求的能力。
（4）产业生命周期理论
经济学家弗农最先提出了产品生命周期理论，同样可以借鉴这种理论把一个产业的生命周期也划分为四个阶段，即形成期、成长期、成热期与衰退期。依据这种划分方法，产业园区进行产业选择时，首先应正确判别主导产业所处的生命周期的阶段。一般新兴产业成长力强，市场潜力大，但也可能存在增长缓慢的风险；处于衰退期的夕阳产业，即便拥有成熟的技术，如果作为园区的主导产业，可能面临着市场前景越来越狭窄的局面。
在进行产业定位时，最重要的就是要确定主导产业，因为其他产业的定位都是围绕主导产业展开的。
主导产业是指在某一经济发展阶段中，对产业结构和经济发展起着较强的带动作用以及广泛、直接或间接影响的产业部门，它能迅速有效地利用先进技术和科技成果满足不断增长的市场需求，具有持续的高增长率和良好的发展潜力，处于生产联系链条中的关键环节，是区域经济发展的核心力量。
主导产业具有五个显著的特征：一是具有较强的创新能力，获得与新技术相关联的新的生产函数，能够实现“产业突破”。二是具有持续的部门增长率，并高于整个经济增长率。三是具有很强的扩散效应，能广泛地采取多种手段带动或启动其他产业的增长，对其他产业的增长产生广泛的直接和间接的影响。四是具有显著的产业规模和良好的发展潜力，是区域经济发展的支柱和主导。五是在时间上具有阶段性，随经济发展的不同阶段而不断转换。
确定主导产业应遵循的原则：
资源优势原则。主导产业的选择应建立在深刻认识本区域自然条件、资源优势、劳动力优势的基础上，具有相对集中的自然资源、经济资源和良好的社会发展基础，才能在区域经济中发挥主导作用，在同其他区域的竞争中取得良好的效益。
因地制宜原则。确定主导产业项目不能脱离当地的客观情况，要从实际出发，科学论证，充分考虑到原有产业基础、产业结构和产业布局，充分发挥资源、地源、资金、技术、人才等优势，扬长避短，拾遗补缺，统筹规划，突出特色。市场供求原则。主导产业选择必须以市场为导向，搞好市场预测。在社会主义市场经济条件下，一切经济活动都要围绕市场展开，面向国内外大市场，积极发展适销对路、潜在需求量大的产品。
技术进步原则。主导产业应该是区域内具有技术领先或具有较大的技术储备，并且能够顺应当今技术发展的潮流，在地区产业的高级化中具有推进作用的技术含量较高的产业。
可持续发展原则。可持续发展观点强调的是环境与经济的协调发展，追求的是人与自然的和谐。因此，在选择主导产业时，首先要强调把环境保护作为一个重要的衡量标准。
当确定好产业组合方案时，应围绕主导产业去选取恰当的辅助产业作为支撑，以便更好发挥主导产业的引导作用。
辅助产业是在产业结构系统中为主导产业和支柱产业的发展提供基本条件的产业。由于它是主导产业和支柱产业发展的基础，因而，辅助产业一般要求得到先行的发展，否则，它将可能成为整个地区经济发展的瓶颈，辅助产业的产品一般是主导产业和支柱产业的投入。
一般而言，辅助产业分为前向联系产业、后向联系产业和侧向联系产业等组成部分。
（1）前向关联产业又称上游产业，指由于主导产业的“上”行联系而形成的产业部门，这些产业主要是为主导产业部门提供基础性服务的。
（2）后向关联产业又称下游产业，指利用主导产业的产品作原料或者加工利用“三废”所形成的部门。
（3）侧向关联产业与主导产业部门无直接联系，它是以满足当地居民消费需要为目的的部门，由于其参与提高园区内人民生活水平。因此对主导产业部门有间接影响。
产业发展策略和空间布局
产业发展策略
在完成产业定位后，即确定好主导产业、优势产业、辅助产业、特色产业及产业组合后，接下来应该考虑产业的发展问题。
分析园区的主导产业现有产业链的完整度，明确产业链配套需求；给出具体的产业链设计方案（建链、补链、强链），制定具体的产业发展规划；分析各个主导产业的价值链构成，明确产业链上的核心节点（高附加值、高技术、延展性好、带动性强的环节），分析在这些核心节点上进行重点布局的发展机会，设计重点发展产品。
在产业发展策略中，要确定产业发展方向，明确产业发展的重点。对于各产业规划而言，需要确定未来各产业内部行业的发展重点，如服务业包括各种行业，是发展现代服务业还是传统服务业，而现代服务业又包括各种领域，应该根据行业发展现状、目标和未来发展潜力等确立未来产业的发展方向和重点。对于区域产业规划来说，要根据区域产业特征、优势、市场需求等因素，确立区域发展的主导产业或未来发展的重点产业，并设计相应发展和规划的方向和内容。目前，在区域产业规划中，主导产业同构现象比较普遍，区域特色反映不明显。这一问题不完全是规划所致，与市场的导向也有直接的关系。
空间布局分析
根据确定的产业发展策略，制定园区的产业空间布局规划。
空间布局是产业发展在空间的具体落实。产业空间规划要根据全国和各地区产业布局现状，结合产业发展和布局的理论，发挥各产业的特点和优势，按照市场经济规律与政府宏观调控相结合的方式，以最大限度地利用空间资源、促进产业的协调和持续发展为目标，在空间上合理配置和引导产业发展。
（1）产业发展的空间引导
产业或企业的区位选择主要依靠市场来调节，能够最大限度地利用各种资源和生产要素，并可以获得最大利益的空间是产业或企业最佳的投资空间。规划要引导产业在获得最大利益的基础上，尽量避免产业发展和布局造成地区土地、水、矿产等资源的浪费，减少产业发展对生态和环境的压力，形成产业空间配置相对平衡，促进地区经济发展和增加就业水平的良好发展态势。
要根据不同地区的发展条件、发展背景和区域的功能定位，通过产业政策建立行业准入机制，引导不同类型的产业在相应的区域发展和布局。比如，在大区域中，主要发挥生态服务功能的区域，其产业引导方向就要限制污染类、对资源消耗大的重化工产业的发展，重点是鼓励发展一些生态和环境友好的产业，如旅游业等。
对于一些关系国计民生的基础行业不能简单地考虑行业自身的发展条件和发展目标，还需要从区域协调、产业基础和相关产业的配套等角度考虑，引导产业既要考虑市场因素，也要考虑区域间的合理布局。例如，现在大量依靠国外原油发展的石化工业，从原油进口和市场消费来看，大规模在广东等东南沿海布局最为合理，但考虑到原有的石化基地和大区域的平衡等问题，石化工业不宜在广东过分集中。对于日常消费类行业主要依靠市场来决定其投资区位，产业空间引导主要是通过用地、税收、环境保护等政策工具进行调控。
（2）产业发展点（轴、带）的规划
产业在空间的发展不会均衡展开，在一些区位条件优越的城市（或地点）、交通干线两侧等会形成不同规模、等级的产业集聚点和集聚轴（带），这些产业集聚点（轴、带）是不同层次区域经济发展的重要依托和支撑，也是各类产业发展的核心区。因此，按照市场经济规律，最大限度的利用不同层次区域的各种资源优势，促进不同类型、规模的产业集聚点（轴、带）的形成和发展是产业空间规划的重要研究内容。
（3）产业空间的管治
产业在空间上的发展要充分考虑到生态与环境约束和人居环境发展的要求。针对重要的生态和环境保护区、居民区、文物保护区、风景名胜区等区域或轴线应制定严格的产业发展和布局的限制政策，形成不同层次的产业管制区。根据产业管制区类型特征，按照强制性、指导性、引导性等政策手段进行分类指导，目标是促进产业发展与生态建设和环境保护相协调。
园区运营策略
在完成上述的产业规划和空间布局后，应该合理地进行服务体系的构建，赢城咨询通过实践积累，以“十大运营平台“实现园区的全方位可持续发展。
