产业园区正逐步成为地产行业的新宠。虽然整个行业尚未找到可以异地复制、成形的商业模式，但是产业园区行业玩家根据自身特色走出了属于自己的独特模式，再加上各大房企转型产业园区行业，整个产业园区行业百花齐放，其中作为产业园区行业的各大运营商地位举足轻重，那么如何成为一个优秀的产业园区运营商，简单来说，一个优秀的园区运营商必备的八大法则。
1、选址的综合考虑
在官办的开发区和产业园遍地开花时，民办的产业园要想与之竞争并非易事，运营商能发挥的最大优势就是选址。
从国内工业产业发展水平看来，大城市郊区或者周边地区是最值得青睐的选择。此类地区先前处在城市发展的第三圈层，长期“别人吃肉自己喝汤”，发展慢。在全球化和区域一体化的今天，一方面中心城市城市病越发严重，土地价值高涨;另一方面现代交通、通讯技术使得在更大尺度上重新布局产业和生活成为可能。
2、制定拿地策略
对于产业园区大的建设用地需求，可能是一个城市少则两三年、多则七八年才能争取到的全部土地指标，因此整体规划、分多期多批次招拍挂拿地成了产业地产的必选途径之一。
放眼国内数千个大小城市，无不把增加建设用地作为城市总体规划的首要任务，但是毋容置疑的现实是土地指标越来越紧张。发达的地方土地少，本就不够用;落后的地方喊着口号要发展，所以也不够用。
3、建立与政府的密切关系
从产业园区的政策争取、招商造势、拿地立项、落地报批、施工建设、竣工投产、融资纳税、招工办社保等等诸多方面，无不需要用政府高层以及各个部门建立密切的关系，唯此才能得保后方稳定。
4、转变传统观念
产业园区不是简单“就地卖地”，园区运营商须摒弃传统房地产开发的观念，须从宏观上把握国家发展战略和政策，熟悉当地的自然和人文资源，从微观上了解城市或区域的发展规划、以及该行业的前世今生、未来走向。
因此，园区运营商既站在政府的角度考虑城市的定位与发展、区域的合作与竞争;又要站在企业的角度考虑如何持续健康的发展壮大，来完善产业园区的定位、规划、设计、政策拟定等等工作。
5、拓展招商引资策略
管是官办还是民营园区，招商是成败的关键，否则将是无本之水无源之木。园区运营商在招商过程中最大的优势则是政策灵活、用人灵活、奖励灵活、操作灵活。善于用政策吸引企业，用专业团队安定企业，用奖励政策激励招商人员积极主动的工作，用全程高水平专业的服务让企业更有信心。所以说，招商是道坎，但也是个政府提供给园区运营商的一个机会。
6、解决资金需求
地产以资本为王，产业以金融为先。打通产业园区金融是所有园区运营商想要长远发展必须考虑的头等大事。
产业园区无论从规模还是建设时间来说，都是需要大量的时间和资金，而且投资高回报慢。运营商不仅需要保证资金的来源充足和储备，更要策划好园区的资金滚动使用和长短期回笼模式;而且要更多地考虑资金的合理使用和调动，否则在遇到大规模的基础设施和土建工程上，极易陷入资金链困境。
7、引进和培养专业人才
理想的产业园区运营管理人才应该是综合型、学习型人才，既要能战略谋划、统观全局，又要能熟悉行业、精通企业，这样才能与入驻企业建立相互尊重与信任的合作关系，共同促进地推进园区的发展建设。
8、整合社会资源
十九大以后，新型城镇化和城乡一体化将成为各地政府在下一个黄金十年必须高举的旗帜。众多披着产业的外衣做商住地产的投机者也最终会被市场淘汰，而真正脚踏实地、为企业招商、为地方经济发展助力的产业园区运营商才能克服困难、实现持续健康的发展壮大。
园区运营商必须与当地政府、行业协会、企业商会、金融机构、媒体、研究机构以及其它合作竞争性园区形保持活跃的互动，方能有利于招商、建设、有融资和塑造良好的品牌和社会形象。