一、深圳商业地产概况
从概念上理解，商业地产是一个泛商业的概念，在功能上区别于住宅地产，指的是用于商业用途或者具备商业、经营办公功能的地产，主要包括商铺、写字楼和厂房。虽然没有住宅市场成交那么火热，但是2009年深圳商业地产市场同样获得了巨大的发展。
以写字楼为例，2009年写字楼呈现供需两旺局面，供应量、成交量和成交价格都创下了2005年来新高。根据国土局数据统计，2009年写字楼物业新增供应约90.8万平米，同比上涨约50.8% ，并且，四成以上物业以租赁方式供应，“只租不卖”的趋势有所加强。成交面积48.5万平米，同比上涨132.75%。成交均价24948元/平米，同比上涨30.01%，相比2004年，均价涨幅约为147%。从成交区域来看，2009年写字楼成交以福田、南山为主，两区约占全市84.5%的成交份额。
相比而言，商铺类表现相对较弱，商铺类物业成交面积自2004年以来呈下降趋势。根据国土局数据统计，2009年商铺类物业新增供应约43.1万平米，同比下跌约32%。成交面积约19.5万平米，同比上涨5.87%；成交均价20092元/平米，同比上涨19.91%，相比2004年，均价涨幅约 60%。从成交区域来看，龙岗占比超过四成，在一定程度上拉低了2009年全市商铺类成交均价。而2007年以来，新建商铺类物业供应及成交逐渐以关外两区为主，所以均价水平也相对不高。
从以上交易数据我们可以看到，2009年商业地产成交量和成交价都出现了一定幅度的上升，特别是写字楼表现更为出色，这表明商业地产已经受到社会各类资金的关注，成交开始活跃。我们相信，2010年深圳商业地产将继续呈现这种供需两旺的局面，成交量和成交价格将维持上涨态势。
二、深圳商业地产将迎来发展机遇
受经济发展、行业变化和城市规划这三重因素的刺激，我们认为，深圳商业地产在2010年开始将会迎来历史性的发展机遇。理由如下：
1、经济发展为商业地产发展带来巨大需求
商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关，城市经济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年，深圳经济快速复苏，走在了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高端制造业和服务业转移，这不仅会给商业地产的发展带来巨大的需求，同时也将促使商业地产向多元化、高端化发展。
深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心之一，城市综合实力位居全国大中城市的前三甲，具有较强的区域辐射能力，吸引了大批企业的入驻。2009 年以来深圳总部经济不断发展，引来如中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳，而中国平安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳 CBD购买土地自建写字楼，包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银行等区域性银行纷纷在深圳开设分行，而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。
同时，深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求；另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。 2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》，把中小企业发展纳入国民经济和社会发展总体规划，政策将从金融、技术、规划等多方面支持和促进深圳中小企业的发展，而中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。
2、行业变化带来的商业地产价值重估
从国际上的成熟房地产市场来看，商业地产的价值应当在可比性的住宅地产之上。但是近年来，住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升，上涨速度和幅度远高于商业地产，以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅物业的价格，投资回报率却接近住宅的两倍，目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外，深圳毗邻香港，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很大，表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比，但是，香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。
2009年末开始的房地产调控政策的变化，将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产，而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。同时，住宅政策环境的变化也引起了住宅开发商经营模式的转变，2009年至今，万科和金地、华侨城集团先后宣布布局商业地产，“开发”+“持有”必将成为大型开发商的发展方向。而其他知名开发商如华润、保利、绿地等早在几年前就已经涉足商业地产。随着地产大鳄不断进军商业地产，将使得商业地产领域进入战国时代，将不断促使商业地产向高端化、集中化、综合化发展，从而促使商业地产步入快速发展的轨道。
近20年来，得益于改革开放和深圳大城市化进程的推进，深圳的商业发展也经历了一个快速发展的过程。深圳商业地产起步于罗湖，随着城市发展自东西两翼向中心推进，消费中心随之西移，商业区也逐渐向东门、华强北、福田中心区等商圈发展。传统、单一的商业发展模式也逐渐向现代化和多元化发展，形成集商贸、餐饮、休闲、金融、商务、办公于一体的综合区。《深圳2030城市发展策略》提出，未来深圳应充分考虑区域发展的要求，发挥重要空间区位的作用，进而提升深圳在区域中的地位和影响力。“南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展”将是未来深圳城市空间拓展的主要思路。深圳商圈的发展也呈现出自东向西滚动的态势。按照目前的分布格局，我们将深圳主要市区级以上商圈划分为三类，即成熟商圈、热点商圈和潜力商圈。
三、深圳商业物业投资价值分析
2010年或将成为深圳商业地产的发展元年，而未来十年也将是商业地产快速发展的黄金时期。基于对商业地产前景看好，我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业，如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为，商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能，即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率，即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。