土地财政必须改革
在过去的传统的城镇化中，不劳而获和投机取巧得到了扩大、放大。在这样的背景下，我国形成了以地方政府为中心的一种土地开发的模式。
土地运作的模式，把土地分成经营性的土地和工业用地，土地可以融资，可以零地价。这样，城市的土地开发就有空间，把权利改造成空间时，空间就成了权利的重要载体，空间跟权利相结合，就是在传统程度上土地开发和城市发展。
在土地开发、城市规划过程中，以销售土地为目的。但现在，土地的生产和消费，两个环节分离了。在土地开发过程中，政府采用招拍挂的方式，把地价炒上去，最终变成一个高楼价的现状。在北京，一个普通工人可能一辈子都买不上房，在香港也一样，所以这样的状态是不可持续的，这就是传统的城镇化和土地的关系。但城镇的土地就变成了粗放、低效的利用，因为过去土地开发的目的就是把土地生产出来卖，不是为了建设。
什么是新型城镇化？
原则意义上的新型城镇化：一是，以人为核心；二是，人到哪儿去；三是，怎么发展；另外就是传统文化和生态文明等。新型城镇化不再是过去的外沿式城镇化，而是要强调绿色消费、节能环保、绿色建设。通过技术、管理，来进行效益的提升，来促进生产，做成产业体系，对过去的大生产、大消费的生产方式进行变革。提倡绿色、和谐、可持续增长。
这对土地有什么影响？过去是依靠土地财政，现在必须改革。国土资源部做了几个实现建设用地的条件和差异化的用地政策，实现加强空间管制、土地管制。
走出摊大饼的怪圈
既然土地财政难以为继，那么能不能实现基于生态文明、绿色发展的一种城镇化？
传统的城镇化是套用了以前面积不断拉长，人和人的关系弱化了。所以在这个背景下，必须提高城市建设土地的利用效率，要改变以往的格局，按照严守农田保护区、严控建设用地总量、盘活已有总量、优化用地的结构来提升效率。在提升效率的过程中，要实现节约化。生产空间要高度节约，生态空间要善用，这样就可以提升效率。这样的目标，过去的土地财政政策不可实现。
另外，过去的土地制度是城乡二元制度。比如像北京，城市建设面积是2500平方公里，非正式建设面积就有1500平方公里。
这样的一套制度，是政府、开发商和土地三者之间逐步分成的一种做法。
例如，香港、新加坡提出利用发展城市的理念：人口的80%住到镇里面，30%住在市中心，把土地利用结合起来；韩国提出了绿色理念，按照风水理念建设城市，按照土地用途体现，2006年首尔颁布了新城的规划标准，第一条就是为环境建设生态城市，然后就是无障碍的交通体系，另外就是要提升绿地的比例；日本的规划，先做基础设施的规划、环境的规划、绿地的规划，下面再做详细规划。
我们要改变土地策略，首先城市发展要越来越紧凑，要用紧凑城市的理念，来实现合理化，要用精明增长的理论来指导我们的发展目标，而不是追求大，要不断缩短我们的出行距离，使城市走出摊大饼怪圈。我们的城市布局政策要发生改变，要向大城市去供给。