房地产行业发展的下一风口，越来越朝向特色小镇领域。于是，很多开发商开始试水小镇建设，其中也不乏一些蹭热点、蹭概念的伪小镇。运营好特色小镇，绝不是找块土地做开发卖房子。特色小镇已站上风口，但能否大放异彩，仍将拭目以待。
内涵
特色小镇需“官方认定”
在我国城镇化趋势的推动下，各个省市推动特色小镇建设的政策红利相继出台，浙江、湖南、山东、河南等省份，均已提出至2020年要打造100个特色小镇的宏伟目标。
继去年10月住建部公布了首批127个全国特色小镇名单后，第二批300个国家级特色小镇在今年6月30日前完成申报。除了国家级之外，各省市也相继公布省市一级的特色小镇名单。业内专家接受记者采访时表示，“并不是只有在国家级、省市级名单之列的，才能算真正的特色小镇。特色小镇的认定需要申报、审批等一系列过程，有一些企业主导建设的、符合特色小镇发展方向与特点的，都应当算作之列。但特色小镇的认定也有着一系列严苛的标准，比如对产业投资比例、投资进度的要求，对基础环境的要求等。”
虽然目前可以明确的是，特色小镇能够得到政策支持，有的还有资金支持、产业扶植，而且各省市已出台了特色小镇的创建、申报流程，但特色小镇的具体标准、全国各地的口径、政策和标准均不同。
以京津冀区域为例，特色小镇尚处于发展初期，大多数竞争企业在特色小镇领域处于摸索阶段。据了解，京津冀区域已公布的待开发的特色小镇约有二三百个，其中半数以上是文旅特色小镇。目前，我国已建成的特色小镇大部分分布在南方地区。
严控
“去房地产化”杜绝圈地卖房
风口之上，特色小镇项目已成为不少开发商新增的业务战略板块。目前，包括万科、绿地、碧桂园等大型房企，纷纷“上马”特色小镇业务。
在房企开始大力布局的背后，也不乏很多蹭热点、蹭概念的伪小镇。谈到特色小镇，不得不提的就是“去房地产化”，特色小镇不是圈地趁机盖房子。此前就有专家指出，“在特色小镇投资结构中，房地产投资不能超过总投资规模的20%。如果超过20%，可以断定是‘假小镇’。”
特色小镇建设的房地产化倾向已经引起政府部门的警惕。2017年5月26日，住建部办公厅下发了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，通知中明确要求，对存在以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。
有关人士指出，“特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和特色小镇建设的初衷相背离。”
特色小镇的建设对开发商的运营能力提出了一定要求，特色小镇建设确实需要适度建设一些房地产项目，但不能以此为主。“特色小镇既不是睡城，也不是工业园，而是居住、工作、休闲等多种要素的有机结合。开发特色小镇最需要的是开发商的协同发展和资源整合能力。”绿地集团京津冀区域管理总部、京津冀房地产事业部总经理欧阳兵指出。据悉，绿地将在河北保定和大厂建设保定直隶文化艺术·科技创展小镇、中国出版传媒融合发展特色小镇。
路径
做大IP导入产业
和“特色小镇”一样火的还有“IP”一词。狭义的IP指的是“知识财产(Intellectual Property)”，然而这个火热的概念早已超出了它原有的含义。
以北京的项目为例，由乌镇旅游股份有限公司开发的古北水镇，通过复制乌镇举办特有文化活动的方式打造IP。古北水镇举办独有的司马台长城跑音乐节和古北水镇音乐节，力图打造节庆IP，使小镇在旅游客源的基础上吸引更多音乐领域垂直受众，以此扩大知名度。
高力国际的研究报告认为，企业需要根据自身拥有的优势资源、渠道及整合协调能力等，明确可以良好把控的IP类型和方向，从而有的放矢，并通过优势渠道主动去寻找或者打造合适的有生命力的IP。
而IP的形成，是根植于一定文化和产业积累的。高力国际分析认为，产业协同是特色小镇与产业园和文旅古镇等传统有特色的小镇最重要的区别之一。传统的产业园区规划相对单一、产业间更多为结合而非融合、配套较缺失的产品特征逐渐落后于日益增多的产业进园的需求。
相比于产业园，特色小镇具备载体较小、业态相对丰富、生产要素集聚和融合的要求较高的特点。当前全国特色小镇的主导产业中，以战略性新兴产业和文旅康养产业居多。
问题
旅游小镇扎堆难寻特色
不容回避的是，虽然特色小镇呈现蓬勃发展之势，但仍面临一些问题。
东方证券在研究报告中指出，对于那些人口吸纳能力有限、产业发展还未成一定规模、消费水平较低的小城镇来说，小镇的产业完全依赖政策的扶持，一旦优惠停止产业将毫无竞争优势。
此外，从住建部公布的第一批特色小镇创建名单中可以发现，旅游发展型特色小镇扎堆。部分自然资源、旅游景区资源具有较大优势的地区理应发挥自身优势推进旅游特色小镇，但部分地区由于自身资源禀赋一般，就试图通过旅游+产业的模式发展特色小镇，殊不知旅游和产业两者在多数情况下是排斥而非融合的。二者发展路径截然不同，所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。
的确，从目前来看，旅游产业已成为各省特色小镇最主要的产业类型之一。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的统计显示，在首批127个国家特色小镇中，旅游产业占比高达51%，远超其他类型的特色小镇的数量。
还有，对于传统地产公司来说，开发的住宅项目多为快周转模式，重销售轻运营管理，而小镇的开发运营恰恰相反，开发运营方需要提供持续的管理和服务，这就需要房企在思维上从重周转向重运营改变。
链接
房山小镇撬动转型大格局
房山区去年便采取了“大企业+小城镇”建设模式，在良乡、长沟、张坊、琉璃河、青龙湖、周口店等6个乡镇，因地制宜打造差异化特色小镇，比如健康颐养小镇、北京基金小镇等。据了解，良乡镇与中海集团合作建设健康颐养小镇，采用城市反哺农村的方式，将镇中心区国有土地收益用于镇域范围内的企业142家，管理基金规模超过2400亿元，积极推动拆迁工作，使4个村、近7000人就地城镇化，并以此为契机全力推动全镇域的城镇化。
此外，平原地区的长沟镇，正在全力打造北京基金小镇。在住建部公布的第一批中国特色小镇名单中，长沟镇便位列其中。该小镇目标是建设生态环保、智慧科技、宜居宜业、业城融合的特色金融小镇。为强化北部基金小镇城市建设，房山区委托国际知名的ACOM规划设计公司对北京基金小镇进行了概念规划及核心区城市设计，对基金小镇的空间形态和整体环境进行了全面的控制引导，形成较为统一和鲜明的城镇风貌。截至目前，北京基金小镇已引进光大、国开城市发展基金、招商局资本等253家机构入驻，管理的资金规模超5165亿元。到2020年，预计引进、培育具有较大规模的基金机构达到500家，管理的资产总规模超过10000亿元。