关于特色小镇开发最担心的是特色小镇的房地产化。
小镇成功例子网上搜索很多，特色小镇对片区经济发展、居民生活水平提高的作用不言而喻，文中以房地产商角度参与过两个特色小镇的建设为例，以此表达何为小镇的虚与实。
这是个在三线城市中的五线小镇区。
所谓虚，有两点：
其一：多数开发商进驻的特色小镇容易转变成房地产开发，这里涉及到另外一个话题，政府卖地，企业开发房地产，如此“合谋发展”的情况确实存在，但这不是说房地产等于狼，房地产商介入特色小镇开发是个系统性话题，详细另行再讨论。
其二：此三线城市最拿得出手的条件便是处于国际大都市、一线城市组成的区域几何中心腹地。类似于全国多数的风潮，这个城市也积极响应特色小镇建设，然而积极性并非用在上层建筑设计、经济优惠及规划国土审批等方面，而是专门动员全市各镇区组织了一个特色小镇方案设计比赛，以文字阐述、PPT展示的形式对各镇区上报的方案进行选拔。最终的选出的方案，上级直接一次性给予几百万的启动资金，剩下的活自己干，钱大家赚，政绩大家分，当然上级分大头。
选拔文化历来以量化指标见高低。高考如是、晋升如是，现在，对于引导一个区域千秋万代的发展规划亦是多少离不开如此。
因此，各镇区上报的方案数据多数是拍脑袋的结果，甚至包括房地产商协助参与制作的方案。很简单，国土规划、基础数据不明确、没有评价标准、没有政策配套、没有产业基础，甚至土地权属都还不是政府，如何能做出落地的方案？
在上报的小镇方案中有面积最大的(5平方公里)、有产业形态名字最好听的(××智慧、××健康)、有每年产值最高的(1000亿)、有产出最丰厚的(利润500亿)、有税收数字最漂亮的(100亿)，另外县长镇长展示阐述的时候声音最洪亮的、激情高昂的，这些佼佼者便自然而然拿到了最终的花魁。
小镇方案书面上是一回事，实际落地操作是另一回事，事实上，镇区积极参与特色小镇的选拔唯一动力与其说是几百万的资金和优惠政策，不如说是政绩工程。事实上，几百万的启动资金只够请个第三方公司为一个面积2平方公里的区域做个概念性规划，还是不包含沙盘的那种。至于前期交通道路及管线设施、土地一级整理、集体用地征地拆迁及权属变更等等事项(侧面上，这也就回答了为什么要引入房地产企业)，则看一步走一步。
所谓实，也有两点：
其一，如果需要同时涵盖产业的建设和运营角度考虑，产业小镇几乎只能由房地产商来做。
开发商角度，我们确实也看好片区发展，能在上报的1.5平方公里范围内做个建筑集成化、建筑设计、或者我们供应商集散平台、智能家居，类似无污染、技术驱动型产业都大有可为。实际的考虑只是做不做、能不能赚钱的问题而已。
优良者如华夏幸福基业、中关村等产业运营商，已经不能从单独意义上的房地产去定义这些企业，尽管房地产开发仍然占据着这些企业的业务大头，但产业园产值及服务收入才是他们区别于传统房地产商的最核心特点。
其二，当然就是开发商参与特色小镇开发建设少不了申请规划里能够配备回10%-50%不定额的住宅商业配套用地用以开发房地产。
这里有个很大的误区需要强调，很多人认为房地产商只是因为想获取价格便宜的土地，才参与产业园区、特色小镇的建设。这个思维定式很类似于“房地产好像只有销售卖方这个岗位”一样。其实产业园区的建设不仅仅只是房地产商的主动介入，反而大部分是被动引入，被行政管理层以优惠政策、土地优惠价格、收益返还等等形式引入。基于最基本的经济学原理，房地产商出钱、当地村民出地、管理层出政策，由这三方的交易互利的推动下完成项目的建设。
因此整个特色小镇开发建设最终配套商住用地是10%，还是50%，并不是一个有无的问题，而是一个多少的问题。这不只是狼来了，而是“鲶鱼效应”的现实案例。
综其以上，特色产业小镇虚与实，说到底是产业生产模式、盈利模式的可行性问题。并不是所有地方都有足够条件适合开发建设特色产业与生活联动发展的小镇。
小编认为，要真正完成一个特色小镇建设，必须有一个创业公司创始人的专注力、以解决市场需求的心态去思考特色小镇的发展思路、以创业公司如何生存下去的逻辑去进行运营。更重要的是，要有一群“懂事”的人。